Cambios efectivos para desarrollos residenciales en Miami debido al Covid-19

La pandemia trajo nuevas herramientas y sistemas a los desarrollos residenciales en Miami que deberíamos adoptar para obtener un mejor retorno de inversión.
Matias Daroch  |  Julio 28, 2020  |    |  

Si bien actualmente vivimos en medio de la pandemia con nuevos casos y muertes diarias que batieron récords, debemos ser aún más fuertes para mantener la distancia y quedarnos en casa para evitar la propagación tanto como sea posible.

Ya sea voluntaria o no, la cuarentena nos ha traído una nueva normalidad, que ya hemos escuchado y vivido muchas veces durante estos últimos meses. Pero, ¿qué ha significado esto para los desarrollos residenciales en Miami? ¿O en cualquier lugar? ¿Cómo ha afectado la pandemia a los permisos de construcción, la construcción, la planificación o incluso la venta de nuestros proyectos? Echemos un vistazo a cada uno de ellos.

Diseño y planificación de desarrollos residenciales en Miami

El programa de desarrollos residenciales en Miami ha cambiado. Un estudio u oficina en casa ahora es parte del programa básico de nuevas construcciones y remodelaciones, o al menos se espera tener la flexibilidad para transformar una habitación en una oficina. Las áreas interiores comunes de cada unidad también se han vuelto más críticas ya que ahora pasamos mucho tiempo adentro. No solo ha cambiado la forma en que dibujamos y documentamos los proyectos, sino también lo que incluimos en el diseño.

Además del programa de diseño, hemos notado algunos otros aspectos en el trabajo diario que cambiaron durante este tiempo:

Las visitas al sitio y las reuniones son más limitadas que antes y, en su mayoría, se realizan de forma remota. Si bien es mejor para los profesionales y los clientes, ya que perdemos menos tiempo moviéndonos, no es lo mismo que reunirnos en persona y poder ver las reacciones de ambas partes frente al proyecto.

La colaboración en el diseño es vital. Si bien los bocetos iniciales en papel son difíciles de eliminar por completo, hace ya un tiempo que todo el diseño termina siendo dibujado digitalmente, o mejor aún modelado digitalmente (Modelado BIM 3D, por ejemplo). Hoy no solo estamos construyendo de forma virtual, sino que también lo hacemos de forma colaborativa y online.

La mayoría de las presentaciones de proyectos en persona con múltiples copias impresas ahora son completamente digitales y se dan de forma remota, lo que significa que nuestras presentaciones deben considerar el formato digital y los métodos para compartir pantalla. Y como beneficio adicional, hay menos papeles impresos que terminan en la basura de todos modos, lo cual siempre es bueno para el medio ambiente.

Los documentos compartidos y la colaboración en línea, aunque no son nuevos, se utilizaban, al menos en la industria del diseño, muy escasamente para la preparación de documentos e informes. Hoy en día es más importante que nunca compartir una carpeta en línea con herramientas como Dropbox, Onedrive o un NAS de oficina.

Cómo la pandemia cambió los permisos de construcción

Los permisos de construcción son probablemente la parte más afectada que la pandemia ha traído a los desarrollos residenciales en Miami, con la implementación de planes digitales y presentaciones en línea.

Los planes digitales permiten a los revisores de muchos departamentos estudiar los proyectos al mismo tiempo. En las presentaciones en papel tradicionales, cada conjunto de planos llegaba a un departamento, se quedaba allí para la revisión correspondiente y luego se enviaba al siguiente departamento hasta que finalizaba el ciclo.

Hoy en día, muchos departamentos de construcción intensificaron su transición a una presentación y permisos de planes en línea/digitales. Algunos ni siquiera los tenían en sus planes antes de la pandemia e hicieron la transición de todos modos.

Esto es lo que han hecho algunas ciudades del condado de Miami-Dade:

  • Ciudad de Miami: ya había hecho la transición al sistema electrónico, pero ahora también agregó reuniones telefónicas en línea.
  • Condado de Miami-Dade: si bien aceptaba planos digitales hace mucho tiempo, solo se podían entregar en persona en un CD con una carta firmada indicando qué dibujos eran digitales. No han realizado la transición a un sistema de presentación en línea.
  • Miami Beach: estaba comenzando su sistema de prueba en línea cuando se produjo la pandemia. Aunque no estaban completamente preparados, tenían una ventaja inicial. Hoy funcionan rápido y bien. También han implementado reuniones e inspecciones virtuales.
  • Miami Shores: también ha implementado un sistema de presentación en línea que han podido implementar de manera un poco más paulatina ya que tienen menos proyectos en proceso. No tienen demasiada información en línea, quizás por el mismo motivo.
  • Ciudad de Doral: Rápidamente pasaron a un sistema de permisos únicamente electrónicos con firma digital. También aceptan dibujos en papel, pero solicitan un documento firmado donde se indique todo lo que se ha sometido a revisión. Incluso exigen escanear planes anteriores y cargarlos en el sistema nuevo.
  • Village of Pinecrest: no han hecho ningún movimiento en cuanto a lo digital hasta la fecha. Las presentaciones nuevas y existentes solo se pueden entregar a través del sistema de entrega que han ubicado fuera del edificio.

Construyendo el proyecto durante la pandemia

El trabajo de construcción no puede ser remoto, lo sabemos. ¿Cómo se podrían colocar ladrillos, mortero o pala de forma remota? Eso no significa que no se haya visto afectado de alguna manera por la pandemia.

Cualquier construcción en Florida requiere inspecciones durante la construcción. Estas inspecciones siempre toman un tiempo valioso en nuestra Carta Gantt, ya que son lo más impredecible del proceso.

Cuando se programa una inspección, la mayoría de las veces, el inspector llega el día que dice, pero nunca se sabe a qué hora y, a veces, se espera todo el día para enterarse más tarde que cambiaron la inspección para el día siguiente.

Con la pandemia, muchas ciudades han resuelto realizar inspecciones de reuniones virtuales con una videollamada. Si bien fue un desastre al principio, cuando los inspectores y contratistas se empoderaron, se volvió más cómodo que nunca pasar pequeñas inspecciones, asumiendo que hay suficiente señal de teléfono celular en el sitio.

Estas revisiones de videollamadas comienzan con un horario difícil de ser modificado ya que el día y la hora son asignados sólo al proyecto. Ya no importa la ruta del inspector, el tráfico o las averías del automóvil; los contratistas recibirán esa llamada en el día y la hora programados. Si bien las inspecciones más importantes aún requieren visitas in situ, esto ahorra tiempo para las revisiones menos complicadas o más pequeñas.

¿Qué hay acerca de vender el proyecto?

Los recorridos virtuales y las cámaras de imagen 3D y el software como Matterport están inundando lentamente Internet y las plataformas de procesos de venta de bienes raíces. Con estas aplicaciones, puedes mirar alrededor de la propiedad y prácticamente caminar entre habitaciones.

Credit: Matterport

El resultado final para Desarrollos Residenciales en Miami

Al final, esta nueva normalidad ha ayudado a los desarrollos residenciales, en general, a impulsar el inevitable mundo electrónico y digital en el que vivimos ahora. No ha habido una tecnología nueva, revolucionaria, durante la pandemia, sólo la necesidad y la presión para usar lo que tenemos de manera más efectiva.

Entre todo el dolor, las muertes y el desastre económico que nos dejó la pandemia, hay algo bueno y debemos aceptarlo. Las presentaciones electrónicas del plan nos ahorran hasta 5 veces más tiempo que las presentaciones sólo en papel. Los tutoriales en 3D ayudan a los desarrolladores a vender y llegar a más compradores o inquilinos potenciales. Y la inspección de videollamadas ni siquiera estaba en la mente de los departamentos de construcción, y ahora es una rutina diaria.

Con estas herramientas de la "nueva normalidad" que la pandemia trajo a los desarrollos residenciales en Miami, no solo nos movemos más rápido sino que también nos movemos de manera más eficiente. El resultado final terminará reflejándose de esa manera si pensamos fuera de lo que estamos acostumbrados y aceptamos los cambios.

"En medio de cada crisis, hay una gran oportunidad"

Albert Einstein
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Matias Daroch

Vine a los Estados Unidos como arquitecto y desarrollador chileno con ganas de invertir en proyectos residenciales. Pronto, me encontré aprendiendo a fondo los códigos de zonificación y construcción, y comprendiéndolos mejor para maximizar mi retorno de la inversión. No mucho después, comencé a trabajar y estudiar hasta que obtuve mi licencia de arquitecto para ejercer en los EE.UU. y fundé MIK Architecture para ayudar a otros desarrolladores a obtener más valor para sus proyectos.