Remodelación o Demolición: Cómo sacar mejor provecho a tu nueva inversión inmobiliaria

En el Sur de Florida existen muchas oportunidades para transformar una inversión inmobiliaria en una gran fuente de ingresos, especialmente con las propiedades existentes. Cada vez que compras una propiedad residencial para arrendar o vender, te encontrarás con que tienes que tomar una decisión: ¿debería renovar la casa o demolerla?

La renovación te da una oportunidad única de trabajar con lo que tienes para crear un mejor espacio para arrendar o vender. Las residencias unifamiliares en Miami pueden ser candidatas para renovar, pero a veces demoler la casa y construir una casa completamente nueva representa, en cambio, una oportunidad más económica y beneficiosa. En este artículo vamos a explorar cómo puedes decidir si deberías remodelar o demoler tu nueva propiedad de inversión.

Considera la legalidad de demoler la propiedad

Lo creas o no, Florida tiene algunas leyes bastante específicas respecto a la demolición de propiedades – y algunas propiedades incluso están legalmente protegidas. Podrías asumir que sería obvio cuáles propiedades están protegidas, pero no siempre es así. De hecho, Miami es conocida por tener una buena cantidad de áreas históricas designadas. En estas áreas no te permitirán demoler completamente una casa.

Más allá de las áreas históricas, otras áreas residenciales tienen requisitos adicionales que pueden influenciar en cómo enfocarás la demolición de la casa. Existen instancias donde necesitarás permisos o exenciones adicionales para demoler legalmente tu casa. Es muy importante conocer las leyes locales para evitar costos adicionales y honorarios legales.

Determina el alcance de la remodelación

Cada propiedad residencial unifamiliar en Florida requiere diferentes niveles de remodelación. Estas renovaciones pueden ser establecidas en base a la edad de la propiedad, al estilo de las casas que se están haciendo en ese momento y a las mejoras que ayudarán a aumentar en forma significativa el valor de la casa.

Comprender cuánto trabajo tomará renovar la propiedad que compraste, te ayudará a determinar si deberías o no elegir demoler y volver a construir una nueva casa, en vez de sólo renovar la propiedad original. Puede que te sorprendas al darte cuenta que con muchas renovaciones el costo asociado no valga la pena para el producto final. Considera si agregarás o no más habitaciones y baños, si invertirás en ampliaciones o cambios de altura, o si cambiarás de alguna forma el diseño interior actual. Estos cambios pueden significar una cantidad importante de tiempo y dinero.

Averigua si la propiedad está en una zona de inundación y qué significa esto.

No es un secreto que Florida cuenta con muchos riesgos de inundaciones. Las fuertes lluvias, las tormentas y los huracanes pueden poner en riesgo las casas de Miami y pueden generar costos adicionales que podrían cambiar la forma en que ves tu propiedad. Dado el riesgo adicional, FEMA (Agencia Federal para el Manejo de Emergencias) ha establecido ciertos requisitos importantes para considerar en tu renovación.

La regla del 50% de FEMA requiere que hagas modificaciones cada vez que realices una mejora significativa, lo cual se considera el 50% del valor de la casa. Cuando esto sucede, la propiedad debe ser modificada para que esté encima de la base actual de elevación de inundación de FEMA. En muchos casos, esto puede acabar rotundamente con un proyecto, ya que agrega un costo adicional.

Sé realista acerca del costo total de la renovación y de los costos de construcción

Una pequeña renovación puede llevarse a cabo a un precio asequible, pero una renovación significativa puede tener un costo mucho mayor - muchas veces el costo simplemente no vale la pena. A menudo el costo final de la renovación puede superar bastante el costo de demoler y reconstruir una propiedad, convirtiéndola en una opción menos favorable.

Finalmente, encontrarás que es mejor simplemente derribar todo y comenzar de nuevo. También es importante ser consciente de que cuando comienzas renovaciones importantes, no hay garantía real acerca de cuál será el costo final. Saber bien esto puede salvarte de algunos cambios inesperados, pero también significa que es muy importante considerar si una renovación realmente vale la pena.

Demolition over renovation. MIK Architecture.
Foto por Gene Gallin en Unplash

Realiza tu investigación previa del mercado

Tener éxito en cualquier proyecto importante siempre requiere que realices una investigación previa para prepararte con anticipación. Hay algunas consideraciones diferentes cuando se trata de realizar apropiados niveles de investigación previa. Primero, querrás ver qué es lo que se está ofertando en el mercado. Considera las casas que se están vendiendo en forma exitosa en el área y qué es lo que esto significa para ti.

¿Cuántos dormitorios tienen? ¿Cuántos baños son considerados normales? ¿Las casas comúnmente tienen garajes? Más importante aún, ¿qué están buscando activamente los propietarios de casas?

Cuando lleves a cabo tu investigación, recuerda que es muy común que los precios difieran dependiendo de si una casa es moderna o antigua. Considera cuidadosamente las respuestas a estas preguntas para determinar qué tipo de casa quieres comprar – o qué cambios necesitas hacer para arrendar o vender más adelante.

Aprende lo que necesitas saber sobre arrendar propiedades y obtener permisos

Se pueden necesitar diferentes permisos cuando se trata de renovaciones o nuevas construcciones. Dicho esto, puedes estar en condiciones de arrendar la propiedad durante diferentes etapas del proceso. A pesar de que el estado de Florida no permite arriendos durante el proceso de renovación en sí, a menudo puedes arrendar la propiedad durante el proceso de obtención de permisos para asegurarte de no perder más ingresos de lo necesario.

La obtención de permisos a menudo lleva más tiempo de lo que los inversores esperan, por lo cual hay mucho potencial para contratos de arriendo que cubran una buena cantidad de tiempo y reporten un ingreso deseable. Los residentes de Miami quieren casas que estén listas para mudarse, lo que significa que a menudo es mejor esperar hasta que el espacio sea perfecto y esté listo para que se muden desde el primer día.

La Conclusión

No es sorprendente que mucha gente esté buscando mudarse a Florida, dado que ofrece un clima cálido y soleado. Ya sea que los Floridanos estén haciendo la transición desde Orlando a Miami o que los futuros Floridanos estén buscando mudarse a otros estados, ellos necesitarán lugares para vivir y hay un interés creciente en arriendos y compras de propiedades a lo largo de todo el Estado. Antes de comprometerse con una renovación, cerciórate de calcular los números y preguntarte si no será una mejor idea demoler la propiedad y construir algo totalmente nuevo.

8 Costosos Errores que cometen los desarrolladores inmobiliarios en el Sur de Florida

El Sur de Florida es un área hermosa con muchas oportunidades inmobiliarias y un mercado próspero, pero eso no significa que el desarrollo residencial sea fácil. Hay muchos errores que pueden demorar tu proceso, dificultar tu progreso y corregirlos puede costarte una significativa cantidad de dinero. Estar consciente de estos errores puede ayudarte a asegurar que tu camino al éxito llegue a tiempo y dentro del presupuesto. En este artículo, exploraremos algunos de los errores más comunes que los desarrolladores inmobiliarios cometen en Miami y cómo puedes evitarlos.

Cuáles son los errores más comunes que cometen los desarrolladores residenciales?

En nuestra experiencia diseñando y trabajando como y con desarrolladores residenciales, hemos descubierto al menos estos ocho costosos errores que repercuten de gran manera en el retorno de la inversión.

1-No hacer una investigación previa

En el desarrollo residencial, hacer una investigación previa es una de las más importantes y mejores prácticas a seguir - y esto es así ya sea que estés en el estado de Florida o en cualquier otra parte del mundo. La investigación previa no se trata sólo de ser meticuloso, sino que también de asegurarte de invertir la cantidad adecuada de investigación dedicada en cada área para garantizar el éxito.

Muchas veces una adecuada investigación previa involucra trabajo de una variedad de diferentes profesionales de la industria. Significa tener un objetivo claro y un completo entendimiento de cómo luce un desarrollo residencial exitoso, y también significa tener alrededor a la gente correcta para compensar cualquier falta de conocimiento. Nunca te arrepentirás de hacer trabajo extra, pero lamentarás absolutamente el hecho de no hacerlo.

2-No dedicar tiempo suficiente en la fase de descubrimiento

Un área donde realmente se necesita la investigación previa es durante la fase de descubrimiento. Antes de iniciar un proyecto en Miami, es muy importante tener el conocimiento necesario para ser exitoso en cada paso del proceso de desarrollo. Es muy importante hacer mucha investigación para entender completamente las necesidades, requisitos y restricciones de la línea de tiempo. No comprender estas necesidades puede resultar en un aumento del alcance, donde el proyecto requiere cada vez más, impactando finalmente la línea de tiempo y el presupuesto de forma negativa.

3-Pagar demasiado por tu propiedad

El sector inmobiliario está lleno de oportunidades y esto puede llevar a las personas a estar demasiado ansiosas cuando ingresan al mercado. Se ha sabido que incluso desarrolladores inmobiliarios experimentados han comprado propiedades a un alto precio al asumir que al final valdrá la pena, pero eso realmente no es una garantía.

Cuando pagas demasiado por una propiedad, significa una de dos cosas: O no has hecho una investigación apropiada para comprender cuánto deberías pagar o estás muy focalizado en lo que crees será un pago alto que hará que valga la pena. Finalmente, pagar demasiado es pagar demasiado, y puede costar más dinero especialmente si tu inversión empeora. No existen promesas en bienes raíces, por eso es importante evitar pagar demasiado esperando recibir más dinero después.

4-Establecer tiempos no realistas

La programación es un área donde los errores pueden costar una gran cantidad de dinero. Cuando se aplaza el programa, siempre significa que se necesitará más tiempo, recursos y más capital humano. Todas estas adiciones resultarán en un impacto monetario, incluso con el cambio de programación más pequeño. Por más que los desarrolladores inmobiliarios quieran creer que el proyecto siempre cumplirá el programa diseñado, esto simplemente no es realista. Programar una cantidad de tiempo más corta no obligará a un proyecto a seguir ese plan. A menudo resulta en una necesidad para reprogramar, en esfuerzos complejos de comunicación dentro del equipo y en malas noticias para las partes interesadas.

Para crear una programación que resulte, es importante ser realista y tomar decisiones que estén basadas en la información disponible más que en lo que a ti te gustaría ver. Todos los desarrolladores inmobiliarios quieren tener su propiedad lista lo antes posible, porque eso vendrá con un pago asociado, pero establecer una línea de meta realista es importante para evitar gastos innecesarios a futuro y cumplir las expectativas establecidas en el plan original del proyecto.

5-Contratar al equipo erróneo

Los equipos con los que trabajas durante proyectos de desarrollo van a jugar un rol crucial para cumplir con las necesidades del proyecto, encontrar los requerimientos adecuados y mantenerse dentro del programa. Un equipo competente y profesional tendrá tus mismas metas en mente y tendrá el conocimiento y la experiencia para llevar el proyecto a buen término y a tiempo. Es importante buscar la mejor opción cuando se trata de encontrar o construir un equipo. Evita simplemente escoger las tarifas más bajas o al primer equipo con el que te cruces. Hay muchos profesionales talentosos en la industria en el área de Miami, así es que asegúrate de investigar.

6-Tratar de abaratar costos con profesionales de la industria

Los desarrolladores inmobiliarios exitosos saben que gastar la cantidad correcta de dinero en profesionales de la industria, es una parte muy importante del proceso. Si tratas de gastar menos, a menudo terminarás trabajando con profesionales que te ofrecerán menos a cambio. Adicionalmente, si tratas de pagar a profesionales que conocen su valor menos dinero del que merecen, tendrás una pobre reputación, lo cual dificultará futuros proyectos.

7-Esperar resultados inmediatos

El mundo de los bienes raíces es vasto y próspero, y se puede ganar mucho dinero en él. Desafortunadamente, estas ganancias no son inmediatas. Todas las buenas inversiones toman su tiempo y los bienes raíces no son diferentes. Las personas a menudo escuchan podcasts o leen blogs populares y deciden que pueden ganar mucho dinero muy rápidamente en bienes raíces, pero ese no es realmente el caso la mayoría de las veces. Requiere tiempo, esfuerzo y un entendimiento del proceso completo para ser realmente exitoso y comenzar a recibir esos grandes pagos.

8-Hacer del negocio un asunto personal

Lo bueno de los bienes raíces es que es posible para cualquier persona entrar en la industria, pero eso no quiere decir que los estándares tradicionales se arrojen por la ventana. Tratar tu proyecto de desarrollo de bienes raíces como un proyecto de pasión más que un negocio, es un error que puede tener muchos gastos costosos. Debes ser profesional en cada paso del proceso y evitar ser muy casual cuando trabajas con vendedores, miembros del equipo y otras personas de la industria para mantener tu reputación y construir conexiones duraderas.

En conclusión

Sin lugar a dudas el desarrollo residencial al Sur de Florida tiene mucho potencial y puede proporcionar una maravillosa fuente de ingresos. Dicho esto, conocer los errores de desarrolladores inmobiliarios en Miami u otras partes de Florida, puede ayudarte a ingresar a esta industria listo para el éxito. Siempre habrá altibajos, pero ir preparado puede ayudarte a alcanzar tus metas y mejorar tu creciente carrera en el desarrollo residencial.

Entendiendo la cara regla del 50% de FEMA

Si estás remodelando tu casa o vives en un área propensa a inundaciones, es posible que hayas oído hablar de Daños Sustanciales y Mejoras Sustanciales, también conocido como la regla del 50% de FEMA. Incluso si no lo has hecho, es bueno tener una idea de cuál es la regla y cómo podría afectarte como propietario.

Si bien la mayoría de las personas se preocupan por los incendios como la principal amenaza para su hogar, las estructuras residenciales tienen casi tres veces más probabilidades de sufrir inundaciones durante un período de hipoteca de 30 años si se encuentran en un área de alto riesgo de inundación. Con un peligro como ese, es una buena idea familiarizarse con una de las reglas más importantes que puedes encontrar al remodelar o reparar tu hogar.

zonas de inundación

Para comprender correctamente la regla del 50% de FEMA, es importante comprender primero las áreas en las que se aplica, es decir, las áreas oficialmente designadas como riesgo especial de inundación (Special Flood Hazard Area) las cuales tienen un 1% de probabilidad anual de sufrir una inundación. Dentro de esta zona, la Elevación Base de Inundación (EBI) se usa para describir la elevación mínima a la que ocurriría ese 1% de probabilidad. Todo esto es calculado por el Programa Nacional de Seguros contra Inundaciones (NFIP), un programa federal voluntario que brinda a las comunidades un seguro asequible contra inundaciones.

El NFIP se fundó con el objetivo principal de ofrecer asistencia de seguros a los residentes de las comunidades participantes, pero también para ayudar a mitigar el riesgo de inundaciones repetidas y los daños resultantes. Esto se logra mediante dos condiciones: el requisito de mejora sustancial y el requisito de daños sustanciales. La aplicación de estos dos conceptos es donde entra en juego la Regla del 50% de FEMA.

Entendiendo la cara regla del 50% de FEMA
Mapa de zonas de inundación del condado de Miami Dade

explicación de la regla del 50% de FEMA

Los conceptos básicos de la Regla del 50% de FEMA son los siguientes: Si se estima que cualquier reparación o renovación de su hogar cuesta más del 50% del valor de la vivienda, entonces debe hacer que la estructura del edificio cumpla con las regulaciones de prevención de daños por inundaciones.

Este es el significado de Mejoras Sustanciales y Daños Sustanciales. Si el costo de reparación o mejoras supera el 50% del valor de la vivienda, entonces es sustancial. Y, si esto no se cumple, entonces no se puede asegurar el hogar.

Suena bastante simple, pero hay algunas advertencias adicionales que pueden complicar el proceso. Por un lado, el valor de su casa debe ser evaluado por los funcionarios locales responsables del manejo de la llanura aluvial. El valor mínimo a veces también puede ser inferior al 50%, si las ordenanzas locales toman esa decisión y el valor del terreno no se aplica a la tasación.

Otra advertencia es el plazo de mejora sustancial. Dependiendo de las autoridades locales, el costo total de las mejoras dentro de un período de tiempo cuenta para la Regla del 50% de FEMA. Este período de tiempo varía mucho y puede ser de un año a casi una década.

Entonces, ¿qué sucede si necesitas hacer que tu hogar cumpla con las regulaciones?

Bueno, existe la posibilidad de que tu casa deba elevarse por encima de la EBI más un freeboard (altura adicional entre uno y tres pies), según las autoridades y los códigos locales. Esto se aplica a todas las estructuras residenciales que tienen su primer piso debajo del EBI. Dependiendo de las ordenanzas locales, es posible que se permita estacionamiento, acceso al edificio y algunas variaciones de almacenamiento debajo de la línea de inundación.

¿Qué significa esto?

Elevar una estructura unas pocas pulgadas puede ser una medida razonable dentro de un presupuesto, pero probablemente reduciría la altura del techo. Sin embargo, los costos de elevar el piso interior por encima de medio pie pueden aumentar significativamente los Hard Costs de su proyecto. La mayoría de las veces, el costo es tan significativo que derribar y construir algo nuevo puede generar un mejor retorno de la inversión.

estudio de caso: cómo calcularlo en Miami-Dade

Si bien las inundaciones son un peligro en los EE.UU., son las regiones costeras las que suelen ser las más asociadas a esto. Por esta razón, el condado de Miami-Dade sirve como un gran estudio de caso sobre la propiedad de vivienda y la regla del 50% de FEMA. O, quizás con mayor precisión, cómo esta área hace cumplir o elude la regla del 50% de FEMA.

En el Condado, todas las construcciones nuevas o cambios sustanciales a las estructuras existentes deben recibir un Certificado de Elevación del Condado. Si la casa es más baja que la elevación requerida, está sujeta a la regla del 50% de FEMA. Las casas construidas antes de 1995 pueden requerir un topógrafo para un nuevo Certificado de Elevación, aquellas construidas después de 1995 tendrán su Certificado de Elevación en el registro.

La forma más fácil de conocer el límite de costo de mejora sustancial es buscar la propiedad en el sitio web del tasador de propiedades, buscar el valor del edificio y multiplicarlo por 50%. Pero ten en cuenta que es posible que se hayan realizado otras mejoras durante el período de tiempo de la mejora sustancial.

Los pasos para realizar una tasación completa de tu propiedad en particular, se verían así:

Fema 50% Rule to slowly rise the general level of a home that will be renovated.
LYNNE SLADKY / AP

Puedes encontrar más información sobre ésta y otras regulaciones del Condado en el sitio web de Miami-Dade. La mayoría de los condados de EE.UU tienen un sitio web dedicado a las normativas sobre inundaciones, y una simple búsqueda con este término y el nombre de tu país normalmente mostrará un sitio web oficial con toda la información que necesitas para asegurarte de que tu estructura residencial cumpla con el código.

Entendiendo el Hard Cost vs Soft Cost para un proyecto exitoso

Hard Cost vs Soft Cost

Hard Cost vs Soft Cost son dos términos básicos que se usan comúnmente en el formulario de un proyecto para separar dos categorías distintas del presupuesto total del desarrollo.

En la proforma (presupuesto del proyecto) de cualquier proyecto de construcción, debes encontrar una línea de Soft Cost total y otra de Hard Cost. Ambos términos pueden resultar confusos y, aunque la definición es clara, en la práctica, la línea que los separa puede resultar borrosa en ocasiones. Además, la proporción entre ambos varía en cada proyecto.

La diferencia entre ambos términos a veces es borrosa debido a los elementos incluidos en el presupuesto del Contratista General (GC). Por ejemplo, las tarifas de los sub-permisos de los subcontratistas, como el trabajo de plomería, son pagadas por el Contratista General y se incluyen en su estimación, por lo tanto, se agregan como parte de la sección de Hard Costs. Es poco común y desaconsejado dividir el presupuesto del contratista en Hard y Soft Costs, a menos que se trate de un constructor tipo Design-Build.

Hard Cost

Como se mencionó anteriormente, Hard Costs, para la industria de la construcción, son todos aquellos gastos directamente relacionados con la construcción física de un proyecto; materiales, accesorios, mano de obra de construcción, envío, etc.

CMU construction hard cost vs soft cost examples
© Pablo Allamand, AG General Contractor

Ejemplos de Hard Cost:

En una proforma preliminar, los Hard Costs generalmente se desglosan en la construcción del edificio en sí, construido sobre el sitio, y el trabajo en el sitio y el paisajismo varían según el sitio. Un sitio más grande requerirá más paisajismo y trabajo en el sitio que uno más pequeño.

Soft Cost

Los Soft Costs para la industria de la construcción, por otro lado, son costos indirectamente relacionados con la construcción de un proyecto, pero no menos relevantes ya que son necesarios para el desarrollo del proyecto, como los gastos de diseño, legales, financieros y administrativos. La mayoría de los Soft Costs se realizan antes de comenzar a construir, ya que son los primeros pasos para desarrollar un proyecto.

Ejemplos de Soft Cost:

Blueprints hard cost vs soft cost example

Los Soft Costs de un proyecto pueden variar enormemente debido a muchos factores como el tipo de desarrollo, el tamaño, el uso, la ubicación, etc. Como la mayoría de los gastos de Soft Costs se realizan en la fase inicial de un proyecto (la fase de diseño) definir con precisión estos costos en las primeras etapas es fundamental para un proyecto exitoso y sin estrés. Siempre se recomienda una investigación en profundidad, como la que se hace en un Estudio de Factibilidad, antes de comprometerse con un equipo completo de diseño.

Hard Cost vs Soft Cost en una Proforma

En este artículo cubrimos puntos esenciales y explicamos las diferencias más significativas entre Hard Cost vs Soft Cost. Sin embargo, pueden complicarse y confundirse más rápidamente de lo previsto. Los ejemplos enumerados no son los únicos gastos que podrás encontrar, ya que no podemos predecir todos los problemas o condiciones que puede enfrentar un proyecto.

Al preparar la Proforma o el Presupuesto de un proyecto, estas líneas siempre deben estar presentes. Sin embargo, y sin una investigación adecuada sobre los requisitos, necesidades y deseos del proyecto, la mayoría de las cifras serán difíciles de identificar.

Siempre recomendaremos comenzar un proyecto con una investigación en profundidad, como con un Estudio de Factibilidad. Consulta lo que incluye este estudio o contáctanos para una Sesión de Asesoría gratuita, ¡y comienza tu proyecto con el pie derecho!

Cómo aumentar el valor de tu casa con 11 renovaciones

Ya sea que estés  buscando vender o refinanciar tu casa, aumentar el valor de la misma debe ser el primer paso. En el siguiente artículo podrás encontrar algunos proyectos de renovación que puedes hacer tú mismo o con un profesional que aumentarán la comerciabilidad y el valor, o ambos, de tu hogar.

El truco es conocer e implementar el equilibrio adecuado entre el costo y el retorno de la inversión del proyecto de renovación específico.

Comienza investigando un poco y obtén asesoramiento profesional. Contacta a un agente de bienes raíces o un arquitecto para evaluar qué renovaciones tienen el mejor retorno de la inversión (ROI) para tu hogar (ya sea con un aumento en el valor o la comerciabilidad). Los agentes inmobiliarios probablemente te visitarán de forma gratuita si firmas el contrato de oferta con ellos. Es probable que un arquitecto o diseñador de interiores te cobre una tarifa de visita al sitio que oscila entre $150 y $350 dólares.

Con el experto en el lugar, deberías poder discutir qué renovaciones serían las mejores para el caso. 

Aumenta el valor de tu hogar con pequeñas renovaciones

Algunos proyectos pequeños de renovación pueden aumentar el atractivo exterior y la comerciabilidad o el valor general de la vivienda. Por lo general, son fáciles, baratos, rápidos de hacer y, lo que es más importante, la mayoría no requiere permiso del departamento de construcción (al menos en el área metropolitana de Miami).

1. Comienza con una limpieza profunda de tu hogar. Además, contrata a un limpiador de ventanas profesional. Estas tareas son fundamentales antes de que los potenciales compradores vengan a visitar tu casa. No debería costar mucho y el retorno es inmensamente superior.

2. Contrata a un pintor para que repare los agujeros o abolladuras visibles y pinta las paredes con un color gris claro. Las paredes de color gris claro son las preferidas por casi el 80% de los compradores, y también harán que el espacio se sienta más grande y tenga un acabado más neutro y contemporáneo.

3. Contrata a un profesional para que cambie los pisos alfombrados por madera noble o algunos azulejos de porcelana de aspecto moderno. (Si vives en un condominio, esto requerirá un permiso y aislación acústica). Incluso las alfombras recién limpias tienen algún uso o mancha visible, y la mayoría de los compradores querrán cambiarlas o reemplazarlas, lo que finalmente reducirá el valor esperado de tu hogar.

4. Cambia las puertas de los muebles de cocina. La mayoría de los gabinetes de cocina son modulares y tienen un tamaño de puerta estándar. Si éste es tu caso, entonces este proyecto es una inversión de bajo costo y alto rendimiento. Si, por otro lado, el tuyo tiene un tamaño no estándar, puedes intentar pintar los existentes o contactar al fabricante para solicitar un presupuesto de reemplazo.

5. Si tu cocina tiene encimera laminada, instala nuevas encimeras de granito. Hay muchos profesionales que ofrecen este servicio y aumenta drásticamente la comerciabilidad.

111 Terrace Single Family Modern House increasing value with kitchen renovation
111 Terrace. Puertas de encimera y armario de cocina

6. Actualiza tus electrodomésticos por unos nuevos con acabado de acero inoxidable. Este proyecto es particular para cada caso según las condiciones visibles de los electrodomésticos existentes. Recomendamos discutirlo con tu asesor experto.

7. Arregla la bañera y vuelve a aplicar fragüe a los azulejos de las paredes de los baños. No es necesario reemplazar una tina vieja cuando la técnica de “reglazing” hace que parezca como nueva, agrega valor y es menos costoso que un reemplazo completo. Vuelve a colocar fragüe a los azulejos en la parte superior de la bañera para obtener un gran efecto combinado.

Proyectos de renovación más grandes

Las renovaciones más importantes implican modificaciones de espacio, arquitectos y permisos. Sin embargo, cuando se hacen bien, agregan un valor considerable a tu casa.

8. Remodelar y abrir espacios. Una de las mayores tendencias de diseño del año pasado son los espacios abiertos. Necesitarás un Arquitecto, aunque siempre recomendamos contratar uno al menos para una consulta. Además de aumentar el valor de tu hogar, abrir las áreas de la cocina, la sala o el comedor también le da más luz y una sensación más grande a estos espacios, sin mencionar la sensación contemporánea.

445 Solano Prado Modern House Living
Espacio abierto de 445 Solano Prado

9. Reemplaza las puertas de entrada y las puertas del garaje. La mayoría de los visitantes pasan por alto las puertas exteriores a menos que tengan golpes, rayones, señales claras de uso o algo similar. Cuando esto pasa, se vuelven inmediatamente visibles, lo que a su vez reduce el atractivo exterior de su hogar. La variedad de puertas de garaje de impacto ha aumentado drásticamente durante los últimos años. Una puerta nueva de aspecto moderno puede, a su vez, aumentar el atractivo exterior de tu hogar.

Cómo aumentar el valor de tu casa con 11 renovaciones
Puerta de garaje de Copay en el complejo Christopher Kennedy

10. Reemplaza las ventanas viejas por ventanas de impacto. Hoy en día, las ventanas de impacto son imprescindibles en la mayoría de las listas de verificación de los compradores. Además de aumentar el valor de tu hogar, pueden ayudar a reducir la tarifa del seguro, el consumo de energía y mejorar el aislamiento acústico. Según el informe Costo vs. Valor de 2020, arrojará un retorno de la inversión (ROI) del 73,4%.

11. Cámbiate a energía solar, obtén tu crédito fiscal y ahorra en tu factura de energía mensual. Recomendamos preguntar a un experto en paneles solares que podrá asesorarte tanto en el aspecto financiero como en los permisos e instalación.

UN ÚLTIMO PENSAMIENTO

Cualquiera sea el proyecto de remodelación que desees realizar, obtén la asesoría de un experto. Lo mejor sería contactar a un agente inmobiliario, un diseñador de interiores o, mejor aún, un arquitecto. Busca a alguien que conozca las tendencias del mercado en el área y los costos potenciales de las renovaciones, y que pueda brindarte consejos sobre cuánto invertir y cuál sería el retorno de la inversión (ROI) para tu caso particular.

También recuerda que los cambios importantes, como reemplazar los gabinetes de la cocina (no las puertas), o las puertas y ventanas exteriores, requieren un permiso de construcción. En algunas ciudades, estos permisos son de solicitud rápida de un día, pero son necesarios de todos modos.

Si no estás seguro de cómo o por dónde empezar, descarga nuestra guía gratuita del paquete de planificación de proyectos o solicita nuestra Sesión de Asesoría gratuita de 30 minutos. En esta sesión, discutiremos la situación de tu hogar, cualquier obstáculo que puedas encontrar y prepararemos una hoja de ruta para los pasos a seguir y así aumentar con éxito el valor de tu hogar con un proyecto de renovación.

¿Qué es BIM? 4 razones por las que es importante para tu proyecto

BIM es un proceso de modelado 3D inteligente que permite a los arquitectos e ingenieros construir virtualmente su proyecto antes de que comenzar a trabajar.

BIM se refiere a "Modelado de información de construcción". ¿Qué es eso? Es un proceso de modelado 3D inteligente que permite a los arquitectos e ingenieros construir virtualmente su proyecto antes de que comience cualquier trabajo con varios softwares como Revit o ArchiCAD.

Este proceso brinda herramientas avanzadas para coordinar e integrar todos los sistemas que tendrá el proyecto, como elementos mecánicos, de plomería y estructurales.

El modelado comienza en las primeras etapas de un proyecto, ya sea en la etapa de factibilidad o de diseño esquemático. Pasa por los permisos y la construcción y, si se usa mientras opera el edificio, podría nunca terminar de usarse.

¿CÓMO FUNCIONA?

3D BIM model with plumbing and mechanical systems
Modelo BIM con sistemas mecánicos y de plomería puestos para comprender cualquier potencial problema.

Cuando los arquitectos pasaron de planos hechos a mano a CAD, parecía que todo era similar, solo que estaban hechos en una computadora. CAD es, de hecho, muy similar al dibujo a mano. Dibuja líneas, algunas son más gruesas que otras y algunas en un ángulo particular. Por lo general, el primer borrador tiene todos los dibujos perfectamente coordinados y consistentes. Sin embargo, con las primeras revisiones, los dibujos pueden mostrar errores de coordinación y consistencia, lo cual es malo para la construcción a largo plazo.

En un proceso BIM, cada elemento que compone el modelo 3D contiene información y parámetros diferentes. Estos elementos luego muestran la misma información en varias vistas o perspectivas de manera coordinada.

La diferencia con CAD

Tomemos una puerta como ejemplo. En un archivo CAD, solo serían líneas dibujadas con un ancho específico. Si posteriormente se cambiara en los planos de planta y no en las elevaciones, los cuadros de puertas o secciones, entonces el conjunto no estaría coordinado. Imagina que el contratista ordena las ventanas incorrectas porque lo leyó de un cuadro de puertas no actualizado. Ese error evitable te costará a ti, el desarrollador, tiempo y dinero. Ahora, imagina que la puerta no es el único cambio realizado en el proyecto. Con un modelo BIM, en cambio, esa puerta se modificará, y se actualizará automáticamente en todas las hojas y vistas del conjunto.

¿CÓMO TE BENEFICIA A TÍ, EL DESARROLLADOR O DUEÑO?

En comparación con otros procesos, BIM tiene valiosos beneficios para tu proyecto y retorno de inversión. Ya hemos revisado algunos, pero si no te convencieron, lo siguiente debería.

Puedes visualizar el proyecto y tomar mejores decisiones

El modelo 3D te permite participar mejor en el proceso de diseño, ya que puedes visualizar el proyecto de forma precisa e instantánea desde o hacia cualquier ángulo que desees. CAD, por otro lado, debe dibujarse antes de ver cómo se vería.

Además, tienes información sobre todos los elementos del proyecto. Paredes, puertas, ventanas, techo, losas, pisos, entradas de vehículos, elevaciones de nivel y elementos de interior como accesorios de baño, electrodomésticos o incluso muebles. Cada elemento puede tener información y apariencia específicas que te ayuden a tomar decisiones para comprender o esperar el mejor resultado de tu proyecto.

Critical conflicts discovered in the BIM model
La revisión por pares de un proyecto realizado con dibujos CAD y re-hecho en BIM muestra conflictos claros entre sistemas

Menos errores y reducción de riesgos

Poder construir digitalmente tu proyecto antes de comenzar la construcción en sí elimina muchos de los riesgos de la misma, los que además son de alto costo sobre todo considerando el mínimo valor que significa hacer un cambio en el diseño digital. La estructura digital nos permite (a los arquitectos) comprobar cualquier choque o conflicto entre los diferentes sistemas del proyecto.

Tiempo y costo de construcción reducidos

Con menos errores, se obtiene un trabajo más rápido y un menor costo. Como te explicamos anteriormente, el costo de los cambios durante la construcción es enorme en comparación con hacerlo en digital.

Algunos podrían argumentar que cualquier error de diseño debe ser solucionado por el profesional del diseño. Si bien eso puede ser cierto, a menudo se limitan al costo de rehacer o corregir cualquier error cometido. Sin embargo, no se tiene en cuenta el tiempo perdido en detener la obra, repararla o repetirla, y la inercia para volver a empezar, sin mencionar la pérdida de tiempo y dinero en abogados. Todos sabemos que el tiempo es dinero.

Mejor retorno de la inversión

Para un desarrollador como tú (incluso para futuros propietarios), menos errores reducen los riesgos. En consecuencia, el retorno de la inversión, sobre el papel, es más sólido. Los elementos de marketing con fines de venta se crean fácilmente ya que suelen ser muy similares al producto final. En otras palabras, ¡es fundamental encontrar un arquitecto que utilice BIM durante todo el proceso de desarrollo!: Diseño, permisos, construcción y operación.

LA ÚLTIMA LINEA

Un modelo BIM se puede utilizar para múltiples propósitos o fases, desde el diseño esquemático con el análisis de diferentes opciones de visualización hasta los documentos de construcción, con detalles y especificaciones incluyendo modelo, fabricante, color o materiales.

Ayuda a reducir los riesgos al reducir los errores en los planos, ya que actualiza automáticamente los cronogramas, los dibujos y las elevaciones a lo largo del proyecto, e identifica rápidamente los conflictos entre los sistemas. Es decir, todo lo que  puede traer costos más altos si no se atiende antes de la construcción.

Puede ser cierto que una empresa de arquitectura que utiliza BIM puede ser más cara que otra que no lo es. Pero, a la larga, esto no es cierto. Excelentes firmas de arquitectura que trabajan con CAD se toman su tiempo para verificar que sus planos, horarios, elevaciones, secciones y especificaciones sean consistentes. Aún así, cobran por esa prima. En nuestra experiencia (haciendo revisiones para pares), las empresas de bajo costo generalmente no pueden permitirse el tiempo adicional que requieren los dibujos CAD para coordinar los sistemas y elementos del proyecto. Este bajo costo inicial se reflejará en un alto costo de construcción a largo plazo, debido a cambios en los pedidos, errores y pérdida de tiempo.

Entonces, ¿Es importante para un desarrollador inteligente (o un futuro propietario de vivienda) como tú, contratar a un arquitecto que utilice BIM como parte de sus servicios estándar? ¡Muy importante! Por el bien de tu retorno de la inversión.

Cambios efectivos para desarrollos residenciales en Miami debido al Covid-19

Si bien actualmente vivimos en medio de la pandemia con nuevos casos y muertes diarias que batieron récords, debemos ser aún más fuertes para mantener la distancia y quedarnos en casa para evitar la propagación tanto como sea posible.

Ya sea voluntaria o no, la cuarentena nos ha traído una nueva normalidad, que ya hemos escuchado y vivido muchas veces durante estos últimos meses. Pero, ¿qué ha significado esto para los desarrollos residenciales en Miami? ¿O en cualquier lugar? ¿Cómo ha afectado la pandemia a los permisos de construcción, la construcción, la planificación o incluso la venta de nuestros proyectos? Echemos un vistazo a cada uno de ellos.

Diseño y planificación de desarrollos residenciales en Miami

El programa de desarrollos residenciales en Miami ha cambiado. Un estudio u oficina en casa ahora es parte del programa básico de nuevas construcciones y remodelaciones, o al menos se espera tener la flexibilidad para transformar una habitación en una oficina. Las áreas interiores comunes de cada unidad también se han vuelto más críticas ya que ahora pasamos mucho tiempo adentro. No solo ha cambiado la forma en que dibujamos y documentamos los proyectos, sino también lo que incluimos en el diseño.

Además del programa de diseño, hemos notado algunos otros aspectos en el trabajo diario que cambiaron durante este tiempo:

Las visitas al sitio y las reuniones son más limitadas que antes y, en su mayoría, se realizan de forma remota. Si bien es mejor para los profesionales y los clientes, ya que perdemos menos tiempo moviéndonos, no es lo mismo que reunirnos en persona y poder ver las reacciones de ambas partes frente al proyecto.

La colaboración en el diseño es vital. Si bien los bocetos iniciales en papel son difíciles de eliminar por completo, hace ya un tiempo que todo el diseño termina siendo dibujado digitalmente, o mejor aún modelado digitalmente (Modelado BIM 3D, por ejemplo). Hoy no solo estamos construyendo de forma virtual, sino que también lo hacemos de forma colaborativa y online.

La mayoría de las presentaciones de proyectos en persona con múltiples copias impresas ahora son completamente digitales y se dan de forma remota, lo que significa que nuestras presentaciones deben considerar el formato digital y los métodos para compartir pantalla. Y como beneficio adicional, hay menos papeles impresos que terminan en la basura de todos modos, lo cual siempre es bueno para el medio ambiente.

Los documentos compartidos y la colaboración en línea, aunque no son nuevos, se utilizaban, al menos en la industria del diseño, muy escasamente para la preparación de documentos e informes. Hoy en día es más importante que nunca compartir una carpeta en línea con herramientas como Dropbox, Onedrive o un NAS de oficina.

Cómo la pandemia cambió los permisos de construcción

Los permisos de construcción son probablemente la parte más afectada que la pandemia ha traído a los desarrollos residenciales en Miami, con la implementación de planes digitales y presentaciones en línea.

Los planes digitales permiten a los revisores de muchos departamentos estudiar los proyectos al mismo tiempo. En las presentaciones en papel tradicionales, cada conjunto de planos llegaba a un departamento, se quedaba allí para la revisión correspondiente y luego se enviaba al siguiente departamento hasta que finalizaba el ciclo.

Hoy en día, muchos departamentos de construcción intensificaron su transición a una presentación y permisos de planes en línea/digitales. Algunos ni siquiera los tenían en sus planes antes de la pandemia e hicieron la transición de todos modos.

Esto es lo que han hecho algunas ciudades del condado de Miami-Dade:

Construyendo el proyecto durante la pandemia

El trabajo de construcción no puede ser remoto, lo sabemos. ¿Cómo se podrían colocar ladrillos, mortero o pala de forma remota? Eso no significa que no se haya visto afectado de alguna manera por la pandemia.

Cualquier construcción en Florida requiere inspecciones durante la construcción. Estas inspecciones siempre toman un tiempo valioso en nuestra Carta Gantt, ya que son lo más impredecible del proceso.

Cuando se programa una inspección, la mayoría de las veces, el inspector llega el día que dice, pero nunca se sabe a qué hora y, a veces, se espera todo el día para enterarse más tarde que cambiaron la inspección para el día siguiente.

Con la pandemia, muchas ciudades han resuelto realizar inspecciones de reuniones virtuales con una videollamada. Si bien fue un desastre al principio, cuando los inspectores y contratistas se empoderaron, se volvió más cómodo que nunca pasar pequeñas inspecciones, asumiendo que hay suficiente señal de teléfono celular en el sitio.

Estas revisiones de videollamadas comienzan con un horario difícil de ser modificado ya que el día y la hora son asignados sólo al proyecto. Ya no importa la ruta del inspector, el tráfico o las averías del automóvil; los contratistas recibirán esa llamada en el día y la hora programados. Si bien las inspecciones más importantes aún requieren visitas in situ, esto ahorra tiempo para las revisiones menos complicadas o más pequeñas.

¿Qué hay acerca de vender el proyecto?

Los recorridos virtuales y las cámaras de imagen 3D y el software como Matterport están inundando lentamente Internet y las plataformas de procesos de venta de bienes raíces. Con estas aplicaciones, puedes mirar alrededor de la propiedad y prácticamente caminar entre habitaciones.

Credit: Matterport

El resultado final para Desarrollos Residenciales en Miami

Al final, esta nueva normalidad ha ayudado a los desarrollos residenciales, en general, a impulsar el inevitable mundo electrónico y digital en el que vivimos ahora. No ha habido una tecnología nueva, revolucionaria, durante la pandemia, sólo la necesidad y la presión para usar lo que tenemos de manera más efectiva.

Entre todo el dolor, las muertes y el desastre económico que nos dejó la pandemia, hay algo bueno y debemos aceptarlo. Las presentaciones electrónicas del plan nos ahorran hasta 5 veces más tiempo que las presentaciones sólo en papel. Los tutoriales en 3D ayudan a los desarrolladores a vender y llegar a más compradores o inquilinos potenciales. Y la inspección de videollamadas ni siquiera estaba en la mente de los departamentos de construcción, y ahora es una rutina diaria.

Con estas herramientas de la "nueva normalidad" que la pandemia trajo a los desarrollos residenciales en Miami, no solo nos movemos más rápido sino que también nos movemos de manera más eficiente. El resultado final terminará reflejándose de esa manera si pensamos fuera de lo que estamos acostumbrados y aceptamos los cambios.

"En medio de cada crisis, hay una gran oportunidad"

Albert Einstein

Cómo obtener un permiso de Construcción en Miami

Cuando piensas en un permiso de construcción, ¿imaginas un papeleo burocrático, similar a obtener tu licencia de conducir o pasaporte por primera vez? Bueno, en resumen, eso es precisamente lo que es, con la diferencia de que este trámite te permitirá construir algo. Aunque también es mucho más complicado.

Aquí te guiaremos sobre cómo obtener un permiso de construcción en Miami (o en lugares similares).

¿Cuándo obtener un permiso de construcción?

Un permiso de construcción es una aprobación oficial emitida por las autoridades locales del lugar en el que se encuentra tu proyecto, y es necesario para la seguridad y el cumplimiento del código de construcción, el código de zonificación, el código de incendios y muchos otros.

El proceso analizará muchos aspectos de tu proyecto, tales como integridad estructural, espaciamientos mínimos, conformidades de zonificación y planificación, capacidad y líneas de agua y alcantarillado, seguridad para sus habitantes, entre muchos otros.

En la mayoría de los casos, deberás obtener un permiso. La razón más obvia es cuando se construye un nuevo proyecto (casa, edificio, construcción). Además, cualquier cosa, desde la remodelación de una cocina o un baño hasta las ampliaciones de una casa o el cambio de un techo, una ventana o puertas exteriores, requerirá un permiso de construcción. Consulta la página del Departamento de Construcción de la Ciudad de Miami para obtener más información.

Podría ser más fácil decir cuándo no se necesita un permiso, pero eso también puede variar de un municipio a otro, o incluso entre comunidades. Más sobre esto próximamente.

¿Cómo obtener un permiso de construcción?

Al comprender que necesitas un permiso, el proceso es bastante sencillo en cualquier lugar donde sea necesario. Presentas los planos y documentos a las autoridades, los revisan y, suponiendo que no tengan objeciones, lo que casi siempre hacen es darte un permiso. ¡Hurra! Suena fácil, ¿verdad? No exactamente.

Como se mencionó anteriormente, el proceso analiza muchos aspectos del proyecto. Dependiendo del tipo, requerirá más o menos revisiones y revisores.

Nota: Si tu proyecto incluye una nueva construcción o una ampliación, deberías empezar a buscar un arquitecto. Un buen arquitecto escuchará tus intenciones, evaluará tu sitio y te informará sobre todos los requisitos. En Miami-Dade y Broward, el código pide como requisito que contrates a un arquitecto para enviar los planos de una nueva construcción.

Por otro lado, si estás buscando hacer un proyecto más pequeño, como una remodelación, y te gustaría obtener un permiso de construcción por ti mismo, este es el proceso:

1. Comunícate con las autoridades locales, desde administradores comunitarios hasta departamentos de construcción.

El primer paso es contactar y explicar tus intenciones a tu comunidad inmediata y comenzar desde allí. Por ejemplo: si vives en un edificio y deseas cambiar el piso, pregúntale al administrador del edificio qué necesitarás de ellos, y luego comunícate con el departamento de construcción preguntando lo mismo.

2. Prepara la solicitud de permiso y material adicional.

Después de comunicarte con las autoridades locales, probablemente te pedirán obtener una solicitud de permiso y comenzar desde allí. Dependiendo de tu proyecto, es posible que también necesites dibujos del trabajo que pretendes realizar. Todas las solicitudes preguntan quién será el contratista general. Si tienes a alguien lo debes mencionar, por el contrario, si aún no tienes uno o deseas esperar a que lleguen más cotizaciones, puedes enviar el paquete de solicitud como un ensayo. Además, ¡recuerda notarizar tu solicitud!

3. Envía la solicitud de permiso.

Algunos municipios tienen un sistema electrónico de presentación de planes; otros aún requieren la entrega de dos paquetes físicos originales.

Cómo obtener un permiso de Construcción en Miami
Paquete de solicitud física listo para ser enviado para permiso de construcción

4. Espera a que los encargados lo revisen todo.

Ten paciencia y haz un seguimiento. El tiempo de espera varía significativamente entre los departamentos de revisión. Los sistemas electrónicos reducen el tiempo considerablemente. Sin embargo, puede haber un aspecto particular del proceso que requiera más tiempo de lo habitual.

5. Mientras esperas, haz un seguimiento de tu solicitud de permiso de construcción para obtener comentarios y aprobaciones.

Todos los departamentos de construcción tienen un sistema en línea donde puedes rastrear y ver los comentarios de tu solicitud. Si envías la solicitud electrónicamente, vuelve a verificar en uno o dos días para ver si todo salió bien en el paso previo a la solicitud (donde verifican si los archivos son legibles). Después de ese rápido seguimiento, vuelve a consultar entre dos semanas y un mes para ver cualquier comentario.

6. Haz un seguimiento si no has recibido respuesta.

Si bien la mayoría de las municipalidades te llaman o te informan cuando terminan el primer ciclo de revisión, a veces puedes perder la llamada o el correo electrónico se va a la carpeta de correo no deseado. Si no has recibido respuesta en un tiempo, no tengas miedo de hacer un seguimiento con un amable correo electrónico.

7. Responder y abordar los comentarios.

Casi siempre, obtendrás al menos un comentario de un revisor. Corrígelos lo antes posible y vuelve a enviarlos. Regresa a los tres pasos anteriores mientras esperas tu nueva revisión.

City of Miami Approved Building Permit
Sello electrónico de aprobación de permiso de construcción de la ciudad de Miami

8. Cuando todo esté aprobado, saca el permiso.

¡Felicitaciones, tu solicitud de permiso de construcción fue aprobada! Recuerda "Sacar el permiso de construcción" antes de comenzar cualquier construcción. Agrega el contratista correspondiente si aún no lo has hecho. Luego, paga las tarifas del Permiso de Construcción y una vez pagado se emitirá el Permiso de construcción.

9. Registra una notificación de inicio.

Con el permiso de construcción emitido, deberás registrar un Aviso de Inicio (NOC). El NOC es un documento que debes completar, firmar y registrar en el secretario de tribunales local. El primer inspector que visite tu proyecto requerirá el NOC registrado, pero lo más importante es que esto indica la fecha en que comenzará el trabajo (y se aplica la Ley de Gravamen). La mejor práctica es archivarlo antes de que comience el trabajo.

Consejo profesional: si vas en persona, lleva un sobre con un sello postal y siempre pide una copia certificada para tenerla de inmediato

10. Si tu comunidad lo requiere, envíales toda la documentación.

Por lo general, la comunidad tendrá otra lista de paquetes para que la completes y la devuelvas. Los administradores comunitarios a menudo solicitan el Permiso de Construcción, el NOC y el Certificado de Seguro (COI) con una cláusula asegurada adicional de tus contratistas.

11. Finalmente, comienza la construcción.

¡Eso es! Bueno, casi. Aún tienes que construir tu proyecto y pasar por las inspecciones mientras lo haces.

¿Que sigue?

Tu contratista debe saber cuándo solicitar inspecciones. Ten en cuenta que hay muchas inspecciones a la mitad de la construcción. No permitas que se cubra nada sin una inspección a menos que no sea necesario.

Obtener un permiso de construcción puede parecer un proceso tedioso, y te aseguro que lo es. ¿Puedes hacerlo tú solo? Definitivamente. Solo tienes que saber qué esperar y ser paciente. Siempre  mi recomendación será que contrates a un arquitecto o pedirle al contratista de tu proyecto que lo haga por ti. Te ahorrará tiempo y probablemente dinero a largo plazo.

Oportunidades para desarrolladores residenciales a raíz del COVID-19

En MIK Architecture, todos los días resolvemos desafíos con nuestros clientes para diseñar edificios residenciales que promuevan la calidad de vida sin sacrificar su retorno de  inversión. Hoy, la pandemia del Coronavirus nos presenta otro desafío. Sin embargo, también existen oportunidades para desarrolladores residenciales.

En primer lugar, apoyamos y recomendamos encarecidamente quedarse en casa y mantenerse a salvo. La salud debe ser nuestra primera y más importante preocupación. Dicho esto, esta pandemia nos brinda una excelente oportunidad para cualquiera que desee invertir en desarrollos residenciales: ¡y debe comenzar hoy mismo!

Situación actual del COVID-19

Nadie es inmune al virus, menos al encierro debido a éste. El desarrollo residencial no es una excepción. Por esta razón, comenzamos a pensar en lo que podemos seguir haciendo y lo que está fuera de nuestras manos.

Primero, veamos las etapas de un proyecto residencial, ya sea para desarrollo o personal, ya que son iguales. Por lo general, pensamos que solo hay dos etapas: diseño y construcción (obviamente), pero también está la fase de planificación. Esta fase de un proyecto es la más subestimada o no se toma lo suficientemente en serio, y debe ser trabajada antes que cualquier otra cosa.

Como cada proyecto es único y los requisitos difieren en función de una multitud de factores, debemos pensar en la fase de planificación como la base sobre la que se construye el resto del proyecto. En MIK Architecture, nos gusta llamar a esto el Estudio de Factibilidad.

Luego, tenemos la fase de Diseño, que es autodescriptiva: el proyecto está diseñado y detallado para permisos y construcción. Y por último, encontramos la etapa de Construcción: cuando construimos, por supuesto.

Debido a la incertidumbre del estado actual del mercado, es comprensible que sea difícil comenzar con las fases de Diseño y Construcción. Sin embargo, esto no debería significar dejar de desarrollar o lanzar nuevos proyectos. Por el contrario, la invitación es a aprovechar la oportunidad que nos da el COVID-19 para comenzar tu proyecto de una manera inteligente y segura.

¿Qué pasará después del COVID-19?

Entendemos lo difícil que es comenzar un nuevo proyecto residencial ahora, pero imagina lo que sucederá cuando termine la pandemia y se levante el estado de emergencia: Habrá una avalancha de desarrolladores inmobiliarios en busca de arquitectos, y se encontrarán con la sorpresa de que habrá muchos más en la misma situación que ellos. Pagarán la tarifa adicional para que su proyecto sea aceptado y, si tienen suerte, que sea rápido. 

Cuando terminen, enviarán su proyecto para obtener los permisos, y se darán cuenta que hay un desbordamiento de proyectos en el departamento de construcción que se están revisando.

Después de una demora más larga de lo esperado para obtener el permiso, la industria de la construcción ahora tiene muchos proyectos para elegir y trabajar. Y, una vez más, los desarrolladores inmobiliarios pagarán una tarifa adicional para atraer a esos trabajadores. Luego vendrá la etapa en la que descubren que hay órdenes de cambio debido a errores de diseño cometidos al apresurar el diseño, lo que aumentará aún más el costo y el tiempo del proyecto en general.

Overflow of project in permitting will delay building permits, plan today and take on this COVID-19 Opportunity
Foto por JJ Ying en Unsplash

En resumen, aquellos que comiencen con su proyecto después de la pandemia se encontrarán con un desbordamiento de proyectos, un retraso en la obtención de permisos y mayores costos de diseño y construcción debido a la alta demanda. Sin mencionar el costo adicional de los errores al apurar el diseño.

Entonces, ¿qué oportunidades nos da el COVID-19?

Como se mencionó anteriormente, con la fase de planificación podrías obtener una gran base y reducir el riesgo de tu proyecto, aumentar el retorno de la inversión y tener un excelente diseño. Esta fase aún es válida y es una de las oportunidades más significativas que nos da el COVID-19 para los desarrolladores residenciales.

Una vez finalizada la fase de planificación, comprenderás mejor la necesidad y las opciones de tu proyecto. Lo más importante es que tendrás la confianza y el conocimiento necesarios para avanzar a la etapa de diseño.

Quien esté listo para construir al final de la pandemia se beneficiará de menores costos de construcción, ya que habrá mucha mano de obra disponible en búsqueda de trabajo. Habrás ganado tiempo haciendo las dos etapas que se pueden hacer hoy, y tendrás todo listo para cuando puedas comenzar la construcción.

Además, incluso si el proyecto no ha pasado por la fase de permisos al reabrir las municipalidades, habrás evitado el reflujo de proyectos que buscan reiniciarse lo antes posible.

Oportunidades para desarrolladores residenciales a raíz del COVID-19

Por último, si inviertes en la fase de planificación, ahorrarás dinero a largo plazo al reducir los cambios de diseño más adelante, incluidos los excesos de tiempo y costos durante la construcción.

¿Cómo empezar?

¡Convierte el desafío en una oportunidad! Aún puedes proteger tu capital, obtener mejores ganancias –con costos e intereses descontados– y tener un gran diseño sin sacrificar los otros dos. ¡Empieza hoy mismo con un Estudio de Factibilidad!

Por lo general, la Estudio de Factibilidad les ahorra a nuestros clientes miles de dólares y semanas de tiempo perdido, sin mencionar el estrés y el dolor de cabeza de hacer algo mal. Cuando lo combinas con la fase de diseño más adelante, son las Oportunidades COVID-19 perfectas para tomar e implementar ahora.

Puedes cumplir todos estos objetivos desde la seguridad de tu hogar. ¡Llámanos o envíanos un correo electrónico y comienza la fase de planificación antes de que sea demasiado tarde!

Matias Daroch, AIA
MIK Architecture

PD: En MIK Architecture, continuamos brindando el mismo nivel de soporte y diseño que estamos acostumbrados a brindar. Hemos empleado medidas proactivas para garantizar que nuestro equipo pueda trabajar de forma remota. Estamos bien preparados y tenemos experiencia en reuniones remotas con clientes fuera del Estado de la Florida. ¡Solicite aquí una sesión gratuita!

Design-Build vs Design-Bid-Build: ¿Qué Es Mejor Para Proyectos Residenciales?

Hay muchas formas de entrega de proyectos, que es el proceso de cómo se completa un proyecto de principio a fin. Los diferentes métodos varían según la participación del cronograma del proyecto, el presupuesto y la participación del propietario. Otras prioridades también pueden influir en el método de entrega del proyecto como riesgos generales a tomar, si un equipo colaborativo es importante o si busca las ofertas de construcción más competitivas. Aquí encontrarás una comparación entre diseño-construcción y diseño-oferta-construcción.

Design-Bid-Build

Design-Build vs Design-Bid-Build: ¿Qué Es Mejor Para Proyectos Residenciales?

El método tradicional es Design-Bid-Build (DBB) o Diseño-Oferta-Construcción, que, como su nombre indica, comienza con el diseño de una firma de arquitectura, luego pasa por una fase de licitación para buscar un contratista y luego es construido hasta su finalización por el contratista adjudicado. En esencia, el diseño y la construcción se dividen entre entidades con contratos y responsabilidades separados.

OPORTUNIDADES | Lo bueno

Puede resultar en la oferta más baja
Cuando el diseño del proyecto esté listo para licitar.
Tiene al arquitecto como defensor de la construcción
Minimiza la participación del propietario en cualquier conflicto ya que tiene un punto de contacto. Al mismo tiempo, se reducen los conflictos entre el arquitecto y el constructor, ya que trabajan en equipo en colaboración para resolver cualquier problema.

DESVENTAJAS | Que prever

Mayor tiempo en general
Tiene una fase lineal paso a paso, lo que significa que todos los documentos de diseño deben estar finalizados antes de licitar y luego construir el proyecto.
Mayores riesgos
El desarrollador o propietario tiene dos contratos y debe coordinar a ambos equipos (diseñador y constructor), exponiéndose a errores en la transmisión de información, que luego pueden resultar en órdenes de cambio u otros problemas mayores.
Costo de construcción definido en etapas posteriores
Sin un contratista involucrado en las primeras etapas, el arquitecto puede sobre-diseñar elementos que pueden exceder el presupuesto y darse a conocer sólo después del proceso de licitación; esto puede requerir un re-diseño y una nueva licitación, agregando más tiempo al proyecto en general.
Susceptible a cambios por parte del propietario
Con entidades separadas, hay menos comunicación y colaboración entre el equipo de diseño y construcción, lo que resulta en una mayor susceptibilidad a las órdenes de cambio y las acusaciones se vuelven controvertidas durante la construcción. Además, los documentos del equipo de diseño serán examinados minuciosamente en busca de errores y omisiones que busquen crear más órdenes de cambio y aumentar el costo de construcción.

Design-Build

Design-Build vs Design-Bid-Build: ¿Qué Es Mejor Para Proyectos Residenciales?

El Design-Build (DB) o Diseño-Construcción, por otro lado, es un método alternativo de entrega de proyectos que ha ganado popularidad en la última década. Con este método de entrega de proyectos, hay una entidad a cargo de todo el proyecto y solo un contrato con el desarrollador o propietario. La modalidad Diseño-Construcción puede ser un equipo de arquitectos y constructores de diferentes firmas, pero el propietario solo trata con un gerente de proyecto, un contrato y un flujo de trabajo unificado desde el diseño hasta la finalización.

Como en el método tradicional, el Design-Build se puede utilizar en muchos tipos de proyectos y puede tener mucho éxito si se ejecuta correctamente. Este enfoque de implementación se está volviendo más popular tanto para el propietario como para los profesionales de arquitectura, ingeniería y construcción. El esfuerzo conjunto ahorra dinero y tiempo al transformar la relación entre diseñadores y constructores en una alianza que fomenta la colaboración y el trabajo en equipo y le da al propietario una entidad a la que responsabilizar si algo sale mal.

OPORTUNIDADES | Lo bueno

Un punto de contacto
Tú, el desarrollador, solo necesitas coordinar y tratar con una entidad para todo el proyecto para cualquier pregunta o inquietud. Como la relación será larga, recomendamos hacer un Estudio de Factibilidad sin compromiso antes de contratar al arquitecto o entidad de Design-Build.
Riesgo reducido
Minimiza la participación del propietario en cualquier conflicto ya que tiene un punto de contacto. Al mismo tiempo, se reducen los conflictos entre el arquitecto y el constructor, ya que trabajan en equipo en colaboración para resolver cualquier problema.
Entrega general más rápida
Al eliminar el proceso de licitación, el proyecto ahorra una cantidad significativa de tiempo. Además, la construcción puede comenzar antes de finalizar los detalles del diseño, esto ahorra hasta un 33% en la finalización general del proyecto.
Colaborativo y rentable
Al diseñar con la participación del contratista desde las primeras etapas de diseño, el proyecto se diseña con los materiales y métodos más rentables, alcanzando el presupuesto y ahorrando el riesgo de tener que rediseñar el proyecto para cumplir con el presupuesto.

DESVENTAJAS | Que prever

Sin defensores del propietario
Dado que el equipo de diseño trabaja como una sola entidad, el propietario debe tomar decisiones y verificar la calidad del trabajo por sí mismo. Para los desarrolladores, este no suele ser el caso, ya que generalmente tienen a alguien asignado al proyecto que realiza esta tarea, sea cual sea la entrega del proyecto.
Menor transparencia en las ofertas
Al eliminar el proceso de licitación, el proyecto puede resultar en precios más altos que si se licitara de manera competitiva. Sin embargo, al tener al contratista en las primeras etapas del diseño, generalmente se cumple con el presupuesto del proyecto.

Comparación

Design-Bid-BuildDesign-Build
COSTOPuede resultar en una oferta más baja cuando el equipo de diseño conoce los últimos medios y métodos de construcción.El constructor participa en las primeras etapas del diseño y brinda retroalimentación sobre los medios y métodos de construcción, lo que resulta en un diseño rentable.
TIEMPOPasos lineales del proyecto, mayor tiempo en general.La fase de Desarrollo del Diseño y Documentos de Construcción puede superponerse con las fases de Licitación y Construcción.
RIESGOEl desarrollador tiene dos contratos para administrar y debe coordinar el diseño y el equipo de construcción por separado. El desarrollador contrata a una entidad que es totalmente responsable del proyecto completo.
DISEñOPuede tener un mejor diseño, ya que el costo de construcción generalmente no se toma completamente en cuenta durante la fase de diseño.Puede tener un buen diseño sin sacrificar los costos y riesgos ya que son considerados en la fase de diseño.
Design-Build vs Design-Bid-Build: ¿Qué Es Mejor Para Proyectos Residenciales?

Video EXPLICATIVO

Video by Gluck+ Architect Led Design-Build firm