Remodelación o Demolición: Cómo sacar mejor provecho a tu nueva inversión inmobiliaria

Averigua cómo elegir entre renovación y demolición para tu nueva inversión inmobiliaria.
Matias Daroch  |  Enero 11, 2022  |    |  

En el Sur de Florida existen muchas oportunidades para transformar una inversión inmobiliaria en una gran fuente de ingresos, especialmente con las propiedades existentes. Cada vez que compras una propiedad residencial para arrendar o vender, te encontrarás con que tienes que tomar una decisión: ¿debería renovar la casa o demolerla?

La renovación te da una oportunidad única de trabajar con lo que tienes para crear un mejor espacio para arrendar o vender. Las residencias unifamiliares en Miami pueden ser candidatas para renovar, pero a veces demoler la casa y construir una casa completamente nueva representa, en cambio, una oportunidad más económica y beneficiosa. En este artículo vamos a explorar cómo puedes decidir si deberías remodelar o demoler tu nueva propiedad de inversión.

Considera la legalidad de demoler la propiedad

Lo creas o no, Florida tiene algunas leyes bastante específicas respecto a la demolición de propiedades – y algunas propiedades incluso están legalmente protegidas. Podrías asumir que sería obvio cuáles propiedades están protegidas, pero no siempre es así. De hecho, Miami es conocida por tener una buena cantidad de áreas históricas designadas. En estas áreas no te permitirán demoler completamente una casa.

Más allá de las áreas históricas, otras áreas residenciales tienen requisitos adicionales que pueden influenciar en cómo enfocarás la demolición de la casa. Existen instancias donde necesitarás permisos o exenciones adicionales para demoler legalmente tu casa. Es muy importante conocer las leyes locales para evitar costos adicionales y honorarios legales.

Determina el alcance de la remodelación

Cada propiedad residencial unifamiliar en Florida requiere diferentes niveles de remodelación. Estas renovaciones pueden ser establecidas en base a la edad de la propiedad, al estilo de las casas que se están haciendo en ese momento y a las mejoras que ayudarán a aumentar en forma significativa el valor de la casa.

Comprender cuánto trabajo tomará renovar la propiedad que compraste, te ayudará a determinar si deberías o no elegir demoler y volver a construir una nueva casa, en vez de sólo renovar la propiedad original. Puede que te sorprendas al darte cuenta que con muchas renovaciones el costo asociado no valga la pena para el producto final. Considera si agregarás o no más habitaciones y baños, si invertirás en ampliaciones o cambios de altura, o si cambiarás de alguna forma el diseño interior actual. Estos cambios pueden significar una cantidad importante de tiempo y dinero.

Averigua si la propiedad está en una zona de inundación y qué significa esto.

No es un secreto que Florida cuenta con muchos riesgos de inundaciones. Las fuertes lluvias, las tormentas y los huracanes pueden poner en riesgo las casas de Miami y pueden generar costos adicionales que podrían cambiar la forma en que ves tu propiedad. Dado el riesgo adicional, FEMA (Agencia Federal para el Manejo de Emergencias) ha establecido ciertos requisitos importantes para considerar en tu renovación.

La regla del 50% de FEMA requiere que hagas modificaciones cada vez que realices una mejora significativa, lo cual se considera el 50% del valor de la casa. Cuando esto sucede, la propiedad debe ser modificada para que esté encima de la base actual de elevación de inundación de FEMA. En muchos casos, esto puede acabar rotundamente con un proyecto, ya que agrega un costo adicional.

Sé realista acerca del costo total de la renovación y de los costos de construcción

Una pequeña renovación puede llevarse a cabo a un precio asequible, pero una renovación significativa puede tener un costo mucho mayor - muchas veces el costo simplemente no vale la pena. A menudo el costo final de la renovación puede superar bastante el costo de demoler y reconstruir una propiedad, convirtiéndola en una opción menos favorable.

Finalmente, encontrarás que es mejor simplemente derribar todo y comenzar de nuevo. También es importante ser consciente de que cuando comienzas renovaciones importantes, no hay garantía real acerca de cuál será el costo final. Saber bien esto puede salvarte de algunos cambios inesperados, pero también significa que es muy importante considerar si una renovación realmente vale la pena.

Demolition over renovation. MIK Architecture.
Foto por Gene Gallin en Unplash

Realiza tu investigación previa del mercado

Tener éxito en cualquier proyecto importante siempre requiere que realices una investigación previa para prepararte con anticipación. Hay algunas consideraciones diferentes cuando se trata de realizar apropiados niveles de investigación previa. Primero, querrás ver qué es lo que se está ofertando en el mercado. Considera las casas que se están vendiendo en forma exitosa en el área y qué es lo que esto significa para ti.

¿Cuántos dormitorios tienen? ¿Cuántos baños son considerados normales? ¿Las casas comúnmente tienen garajes? Más importante aún, ¿qué están buscando activamente los propietarios de casas?

Cuando lleves a cabo tu investigación, recuerda que es muy común que los precios difieran dependiendo de si una casa es moderna o antigua. Considera cuidadosamente las respuestas a estas preguntas para determinar qué tipo de casa quieres comprar – o qué cambios necesitas hacer para arrendar o vender más adelante.

Aprende lo que necesitas saber sobre arrendar propiedades y obtener permisos

Se pueden necesitar diferentes permisos cuando se trata de renovaciones o nuevas construcciones. Dicho esto, puedes estar en condiciones de arrendar la propiedad durante diferentes etapas del proceso. A pesar de que el estado de Florida no permite arriendos durante el proceso de renovación en sí, a menudo puedes arrendar la propiedad durante el proceso de obtención de permisos para asegurarte de no perder más ingresos de lo necesario.

La obtención de permisos a menudo lleva más tiempo de lo que los inversores esperan, por lo cual hay mucho potencial para contratos de arriendo que cubran una buena cantidad de tiempo y reporten un ingreso deseable. Los residentes de Miami quieren casas que estén listas para mudarse, lo que significa que a menudo es mejor esperar hasta que el espacio sea perfecto y esté listo para que se muden desde el primer día.

La Conclusión

No es sorprendente que mucha gente esté buscando mudarse a Florida, dado que ofrece un clima cálido y soleado. Ya sea que los Floridanos estén haciendo la transición desde Orlando a Miami o que los futuros Floridanos estén buscando mudarse a otros estados, ellos necesitarán lugares para vivir y hay un interés creciente en arriendos y compras de propiedades a lo largo de todo el Estado. Antes de comprometerse con una renovación, cerciórate de calcular los números y preguntarte si no será una mejor idea demoler la propiedad y construir algo totalmente nuevo.

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Matias Daroch

Vine a los Estados Unidos como arquitecto y desarrollador chileno con ganas de invertir en proyectos residenciales. Pronto, me encontré aprendiendo a fondo los códigos de zonificación y construcción, y comprendiéndolos mejor para maximizar mi retorno de la inversión. No mucho después, comencé a trabajar y estudiar hasta que obtuve mi licencia de arquitecto para ejercer en los EE.UU. y fundé MIK Architecture para ayudar a otros desarrolladores a obtener más valor para sus proyectos.