Entendiendo la cara regla del 50% de FEMA

Si estás remodelando tu casa y vives en un área propensa a inundaciones, ten en cuenta la regla del 50% de FEMA para mejoras sustanciales.
Matias Daroch  |  Julio 30, 2021  |    |  | | |  

Si estás remodelando tu casa o vives en un área propensa a inundaciones, es posible que hayas oído hablar de Daños Sustanciales y Mejoras Sustanciales, también conocido como la regla del 50% de FEMA. Incluso si no lo has hecho, es bueno tener una idea de cuál es la regla y cómo podría afectarte como propietario.

Si bien la mayoría de las personas se preocupan por los incendios como la principal amenaza para su hogar, las estructuras residenciales tienen casi tres veces más probabilidades de sufrir inundaciones durante un período de hipoteca de 30 años si se encuentran en un área de alto riesgo de inundación. Con un peligro como ese, es una buena idea familiarizarse con una de las reglas más importantes que puedes encontrar al remodelar o reparar tu hogar.

zonas de inundación

Para comprender correctamente la regla del 50% de FEMA, es importante comprender primero las áreas en las que se aplica, es decir, las áreas oficialmente designadas como riesgo especial de inundación (Special Flood Hazard Area) las cuales tienen un 1% de probabilidad anual de sufrir una inundación. Dentro de esta zona, la Elevación Base de Inundación (EBI) se usa para describir la elevación mínima a la que ocurriría ese 1% de probabilidad. Todo esto es calculado por el Programa Nacional de Seguros contra Inundaciones (NFIP), un programa federal voluntario que brinda a las comunidades un seguro asequible contra inundaciones.

El NFIP se fundó con el objetivo principal de ofrecer asistencia de seguros a los residentes de las comunidades participantes, pero también para ayudar a mitigar el riesgo de inundaciones repetidas y los daños resultantes. Esto se logra mediante dos condiciones: el requisito de mejora sustancial y el requisito de daños sustanciales. La aplicación de estos dos conceptos es donde entra en juego la Regla del 50% de FEMA.

Entendiendo la cara regla del 50% de FEMA
Mapa de zonas de inundación del condado de Miami Dade

explicación de la regla del 50% de FEMA

Los conceptos básicos de la Regla del 50% de FEMA son los siguientes: Si se estima que cualquier reparación o renovación de su hogar cuesta más del 50% del valor de la vivienda, entonces debe hacer que la estructura del edificio cumpla con las regulaciones de prevención de daños por inundaciones.

Este es el significado de Mejoras Sustanciales y Daños Sustanciales. Si el costo de reparación o mejoras supera el 50% del valor de la vivienda, entonces es sustancial. Y, si esto no se cumple, entonces no se puede asegurar el hogar.

Suena bastante simple, pero hay algunas advertencias adicionales que pueden complicar el proceso. Por un lado, el valor de su casa debe ser evaluado por los funcionarios locales responsables del manejo de la llanura aluvial. El valor mínimo a veces también puede ser inferior al 50%, si las ordenanzas locales toman esa decisión y el valor del terreno no se aplica a la tasación.

Otra advertencia es el plazo de mejora sustancial. Dependiendo de las autoridades locales, el costo total de las mejoras dentro de un período de tiempo cuenta para la Regla del 50% de FEMA. Este período de tiempo varía mucho y puede ser de un año a casi una década.

Entonces, ¿qué sucede si necesitas hacer que tu hogar cumpla con las regulaciones?

Bueno, existe la posibilidad de que tu casa deba elevarse por encima de la EBI más un freeboard (altura adicional entre uno y tres pies), según las autoridades y los códigos locales. Esto se aplica a todas las estructuras residenciales que tienen su primer piso debajo del EBI. Dependiendo de las ordenanzas locales, es posible que se permita estacionamiento, acceso al edificio y algunas variaciones de almacenamiento debajo de la línea de inundación.

¿Qué significa esto?

Elevar una estructura unas pocas pulgadas puede ser una medida razonable dentro de un presupuesto, pero probablemente reduciría la altura del techo. Sin embargo, los costos de elevar el piso interior por encima de medio pie pueden aumentar significativamente los Hard Costs de su proyecto. La mayoría de las veces, el costo es tan significativo que derribar y construir algo nuevo puede generar un mejor retorno de la inversión.

estudio de caso: cómo calcularlo en Miami-Dade

Si bien las inundaciones son un peligro en los EE.UU., son las regiones costeras las que suelen ser las más asociadas a esto. Por esta razón, el condado de Miami-Dade sirve como un gran estudio de caso sobre la propiedad de vivienda y la regla del 50% de FEMA. O, quizás con mayor precisión, cómo esta área hace cumplir o elude la regla del 50% de FEMA.

En el Condado, todas las construcciones nuevas o cambios sustanciales a las estructuras existentes deben recibir un Certificado de Elevación del Condado. Si la casa es más baja que la elevación requerida, está sujeta a la regla del 50% de FEMA. Las casas construidas antes de 1995 pueden requerir un topógrafo para un nuevo Certificado de Elevación, aquellas construidas después de 1995 tendrán su Certificado de Elevación en el registro.

La forma más fácil de conocer el límite de costo de mejora sustancial es buscar la propiedad en el sitio web del tasador de propiedades, buscar el valor del edificio y multiplicarlo por 50%. Pero ten en cuenta que es posible que se hayan realizado otras mejoras durante el período de tiempo de la mejora sustancial.

Los pasos para realizar una tasación completa de tu propiedad en particular, se verían así:

  • Verifica el certificado de levantamiento o levantamiento para la zona de inundación y EBI. Si tu propiedad está por encima del EBI más el freeboard, no necesitas preocuparte por elevar tu casa. Si no es así, sigue al siguiente paso;
  • Busca si la estructura es parte de una designación histórica; de ser así, es posible que debas comunicarte con un experto para que te ayude a evaluar la situación;
  • Busca el valor de construcción actual de la estructura de acuerdo con el tasador de propiedades de tu Condado local, o también puedes pedir una tasación privada si crees que la cantidad debería ser mayor;
  • Pregunta al departamento de construcción local cuál es el plazo para la mejora sustancial;
  • Busca los permisos y agrega el valor agregado durante el período de tiempo de la mejora sustancial;
  • Analiza los números:
    • Si la estructura no tuvo ninguna mejora durante el período de tiempo de mejora sustancial, calcula el 50% del valor del edificio (ya sea de la tasación de la propiedad del Condado o de la tasación privada), o;
    • Si se realizaron mejoras durante el período de tiempo de mejora sustancial, verifica el valor de la construcción en ese momento y calcula el 50%, luego resta el costo de las mejoras anteriores;
  • La cantidad restante es la que queda por mejorar sin necesidad de subir al EBI.
Fema 50% Rule to slowly rise the general level of a home that will be renovated.
LYNNE SLADKY / AP

Puedes encontrar más información sobre ésta y otras regulaciones del Condado en el sitio web de Miami-Dade. La mayoría de los condados de EE.UU tienen un sitio web dedicado a las normativas sobre inundaciones, y una simple búsqueda con este término y el nombre de tu país normalmente mostrará un sitio web oficial con toda la información que necesitas para asegurarte de que tu estructura residencial cumpla con el código.

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Matias Daroch

Vine a los Estados Unidos como arquitecto y desarrollador chileno con ganas de invertir en proyectos residenciales. Pronto, me encontré aprendiendo a fondo los códigos de zonificación y construcción, y comprendiéndolos mejor para maximizar mi retorno de la inversión. No mucho después, comencé a trabajar y estudiar hasta que obtuve mi licencia de arquitecto para ejercer en los EE.UU. y fundé MIK Architecture para ayudar a otros desarrolladores a obtener más valor para sus proyectos.