Entendiendo el Hard Cost vs Soft Cost para un proyecto exitoso

Los Hard Costs son todos aquellos gastos directamente relacionados con la construcción de un proyecto, como el ladrillo y el mortero. Por el contrario, los Soft Costs son gastos indirectamente relacionados con la construcción del proyecto, como las tarifas de arquitectura y las tarifas de permisos.
Matias Daroch  |  Octubre 18, 2020  |    |  

Hard Cost vs Soft Cost

Hard Cost vs Soft Cost son dos términos básicos que se usan comúnmente en el formulario de un proyecto para separar dos categorías distintas del presupuesto total del desarrollo.

En la proforma (presupuesto del proyecto) de cualquier proyecto de construcción, debes encontrar una línea de Soft Cost total y otra de Hard Cost. Ambos términos pueden resultar confusos y, aunque la definición es clara, en la práctica, la línea que los separa puede resultar borrosa en ocasiones. Además, la proporción entre ambos varía en cada proyecto.

La diferencia entre ambos términos a veces es borrosa debido a los elementos incluidos en el presupuesto del Contratista General (GC). Por ejemplo, las tarifas de los sub-permisos de los subcontratistas, como el trabajo de plomería, son pagadas por el Contratista General y se incluyen en su estimación, por lo tanto, se agregan como parte de la sección de Hard Costs. Es poco común y desaconsejado dividir el presupuesto del contratista en Hard y Soft Costs, a menos que se trate de un constructor tipo Design-Build.

Hard Cost

Como se mencionó anteriormente, Hard Costs, para la industria de la construcción, son todos aquellos gastos directamente relacionados con la construcción física de un proyecto; materiales, accesorios, mano de obra de construcción, envío, etc.

CMU construction hard cost vs soft cost examples
© Pablo Allamand, AG General Contractor

Ejemplos de Hard Cost:

  • Contratista general: incluye mano de obra, gastos generales y ganancias
  • Subcontratistas: como eléctricos, plomería y mecánicos, entre otros.
  • Estructura del edificio: todos los costos relacionados con la estructura, los acabados, el equipo, los equipos rentados, los materiales y los envíos de materiales utilizados para construir el proyecto.
  • Trabajo de obra: cualquier tipo de movimiento de tierra, servicios públicos subterráneos o aéreos, sistemas de agua y alcantarillado, pavimentación y nivelación, desagües, etc.
  • Paisajismo: todo trabajo relacionado con el paisajismo como excavaciones, árboles y arbustos, mantillo, césped, fertilizantes, protección de árboles, embarques y similares. Tanto el diseño como el arquitecto paisajista se incluirán en la categoría de Soft Costs. 

En una proforma preliminar, los Hard Costs generalmente se desglosan en la construcción del edificio en sí, construido sobre el sitio, y el trabajo en el sitio y el paisajismo varían según el sitio. Un sitio más grande requerirá más paisajismo y trabajo en el sitio que uno más pequeño.

Soft Cost

Los Soft Costs para la industria de la construcción, por otro lado, son costos indirectamente relacionados con la construcción de un proyecto, pero no menos relevantes ya que son necesarios para el desarrollo del proyecto, como los gastos de diseño, legales, financieros y administrativos. La mayoría de los Soft Costs se realizan antes de comenzar a construir, ya que son los primeros pasos para desarrollar un proyecto.

Ejemplos de Soft Cost:

Blueprints hard cost vs soft cost example
  • Honorarios profesionales: servicios de arquitectura e ingeniería (A&E), incluidos los ingenieros mecánicos, eléctricos y de plomería (MEP), ingenieros estructurales e ingenieros civiles; Arquitecto paisajista, diseñador de interiores, consultor de iluminación o automatización del hogar, etc.
  • Tarifas de permisos: cualquier tarifa de permiso de construcción y otras tarifas cobradas por las autoridades que tienen jurisdicción (AHJ), como las tarifas del Departamento de Construcción y Zonificación, del condado, del estado y de las compañías de servicios públicos locales.
  • Encuestas y pruebas: cualquier reconocimiento y prueba en el sitio, como inspección de límites, inspecciones geotécnicas y ambientales.
  • Financiamiento y Legal: incluye intereses de préstamos, tarifas bancarias, gastos contables, abogados y tarifas de búsqueda de título, y cualquier otro costo relacionado con el avance del proyecto inmobiliario.
  • Honorarios administrativos: como el personal de gestión de proyectos y el software directamente relacionado con el proyecto y realizado por el propietario o desarrollador. Esto puede clasificarse como un costo fijo cuando lo proporciona el contratista general.
  • Marketing y relaciones públicas: incluye folletos, sitios web de proyectos, campañas, fotógrafos profesionales o actividades relacionadas con la comunidad con los vecinos, si corresponde.

Los Soft Costs de un proyecto pueden variar enormemente debido a muchos factores como el tipo de desarrollo, el tamaño, el uso, la ubicación, etc. Como la mayoría de los gastos de Soft Costs se realizan en la fase inicial de un proyecto (la fase de diseño) definir con precisión estos costos en las primeras etapas es fundamental para un proyecto exitoso y sin estrés. Siempre se recomienda una investigación en profundidad, como la que se hace en un Estudio de Factibilidad, antes de comprometerse con un equipo completo de diseño.

Hard Cost vs Soft Cost en una Proforma

En este artículo cubrimos puntos esenciales y explicamos las diferencias más significativas entre Hard Cost vs Soft Cost. Sin embargo, pueden complicarse y confundirse más rápidamente de lo previsto. Los ejemplos enumerados no son los únicos gastos que podrás encontrar, ya que no podemos predecir todos los problemas o condiciones que puede enfrentar un proyecto.

Al preparar la Proforma o el Presupuesto de un proyecto, estas líneas siempre deben estar presentes. Sin embargo, y sin una investigación adecuada sobre los requisitos, necesidades y deseos del proyecto, la mayoría de las cifras serán difíciles de identificar.

Siempre recomendaremos comenzar un proyecto con una investigación en profundidad, como con un Estudio de Factibilidad. Consulta lo que incluye este estudio o contáctanos para una Sesión de Asesoría gratuita, ¡y comienza tu proyecto con el pie derecho!

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Matias Daroch

Vine a los Estados Unidos como arquitecto y desarrollador chileno con ganas de invertir en proyectos residenciales. Pronto, me encontré aprendiendo a fondo los códigos de zonificación y construcción, y comprendiéndolos mejor para maximizar mi retorno de la inversión. No mucho después, comencé a trabajar y estudiar hasta que obtuve mi licencia de arquitecto para ejercer en los EE.UU. y fundé MIK Architecture para ayudar a otros desarrolladores a obtener más valor para sus proyectos.