Entendiendo el Hard Cost vs Soft Cost para un proyecto exitoso

Entender la diferencia entre Hard Costs y Soft Costs es clave para administrar bien el presupuesto y asegurar la salud financiera de un proyecto de construcción. Los Hard Costs son todos los gastos directamente relacionados con la construcción del proyecto, como la mano de obra, los ladrillos, el mortero y demás materiales. En cambio, los Soft Costs son gastos indirectamente relacionados con la construcción, como los honorarios de arquitectura y las tarifas de permisos.

En este artículo aclaramos y definimos estos términos, pero si te quedas con una sola idea, que sea esta: los Soft Costs suelen ser estratégicos (partidas que requieren músculo mental), mientras que los Hard Costs son tácticos (partidas que requieren músculo físico). 

Profundicemos un poco más.

Hard Cost vs Soft Cost

Hard Cost y Soft Cost son dos términos básicos que se usan comúnmente en la proforma (presupuesto del proyecto) para separar dos categorías distintas dentro del presupuesto total del desarrollo.

En la proforma de cualquier proyecto de construcción deberías encontrar una línea con el total de Soft Costs y otra con el de Hard Costs. Ambos términos pueden resultar confusos y, aunque la definición es clara, en la práctica la línea que los separa a veces se vuelve borrosa. Además, la proporción entre ambos varía en cada proyecto.

La diferencia entre ambos términos a veces es borrosa debido a los elementos incluidos en el presupuesto del Contratista General. Por ejemplo, las tarifas de los sub-permisos de los subcontratistas, como los trabajos de plomería, las paga el Contratista General y se incluyen en su estimación; por lo tanto, se suman como parte de la sección de Hard Costs. Es poco común y desaconsejable dividir el presupuesto del Contratista General en Soft y Hard Costs, a menos que se trate de un Design-Builder.

Hard Cost

Como mencionamos, en la industria de la construcción los Hard Costs son todos aquellos gastos directamente relacionados con la construcción física de un proyecto: materiales, accesorios, mano de obra, envíos, etc.

Los Hard Costs abarcan todos los gastos directamente vinculados a la construcción física de un proyecto, a menudo llamados costos de “ladrillo y mortero”. Estos gastos son fundamentales para levantar la estructura y suelen representar una parte importante del presupuesto. Incluyen materiales de construcción como acero, hormigón, madera, ladrillos, vidrio, drywall, pintura, pisos y aislamiento. También forman parte de los Hard Costs los costos de mano de obra de obreros, subcontratistas, carpinteros, electricistas, plomeros y albañiles que participan directamente en la obra.

Además, se consideran Hard Costs los gastos en equipos y maquinaria, como grúas, topadoras, andamios y herramientas eléctricas, y la instalación de servicios como electricidad, plomería y sistemas de climatización (HVAC). Las terminaciones interiores, como muebles a medida, encimeras, luminarias, puertas, ventanas y pintura, también entran en esta categoría.

Ejemplos de Hard Cost:

• Contratista General: incluye mano de obra, gastos generales y ganancia.
• Subcontratistas: como electricidad, plomería y sistemas mecánicos, entre otros.
• Estructura del edificio: todos los costos relacionados con la estructura, las terminaciones, el equipamiento, el alquiler de equipos, los materiales y los envíos de materiales usados para construir el proyecto.
• Trabajos en el terreno: cualquier tipo de movimiento de suelo, servicios subterráneos o aéreos, sistemas de agua y cloacas, pavimentación y nivelación, desagües, etc.
• Paisajismo: todo el trabajo relacionado con el paisajismo, como excavaciones, árboles y arbustos, mantillo, césped, fertilizantes, protección de árboles, envíos y similares. (El diseño, como el del arquitecto paisajista, entra en la categoría de Soft Costs).

En una proforma preliminar, los Hard Costs suelen desglosarse en la construcción del edificio en sí, levantado sobre el terreno, y en los trabajos en el terreno y de paisajismo, que varían según cada sitio. Un lote más grande requerirá más paisajismo y más trabajo en el terreno que uno más chico.

Soft Cost

Por otro lado, en la industria de la construcción los Soft Costs son costos indirectamente relacionados con la obra, pero no menos relevantes, ya que son necesarios para desarrollar el proyecto: diseño, gastos legales, financiamiento y administración. Son cruciales para la planificación, la gestión y la finalización del proyecto. Incluyen los honorarios de arquitectos, ingenieros y diseñadores de interiores por los planos, el cálculo estructural y los aspectos estéticos del proyecto. También abarcan lo que se paga por permisos, licencias e inspecciones ante las autoridades locales, incluidas las tarifas de zonificación y de permisos de construcción. Los pagos por servicios profesionales de consultores, abogados y otros asesores, así como los gastos de seguros, gestión del proyecto y financiamiento, también se consideran Soft Costs.

Aunque no contribuyen directamente a la construcción física, administrar bien los Soft Costs es esencial para asegurar el cumplimiento normativo, la estabilidad financiera y una ejecución exitosa. La mayoría de los Soft Costs se generan antes de empezar la obra, ya que son los primeros pasos para desarrollar un proyecto.

Ejemplos de Soft Cost:

• Honorarios profesionales: servicios de arquitectura e ingeniería (A&E), incluidos ingenieros mecánicos, eléctricos y sanitarios (MEP), ingeniero estructural e ingeniero civil; arquitecto paisajista, diseñador de interiores, consultor de iluminación o de domótica, etc.
• Tarifas de permisos: cualquier tarifa de permiso de construcción u otra cobrada por las autoridades con jurisdicción (AHJ), como el Departamento de Construcción y Zonificación, el condado, el estado y las compañías locales de servicios públicos.
• Relevamientos y estudios: cualquier relevamiento o estudio del terreno, como el relevamiento de límites (Boundary Survey) y las inspecciones geotécnicas y ambientales.
• Financiamiento y aspectos legales: incluye intereses de préstamos, comisiones bancarias, gastos contables, honorarios de abogados y de búsqueda de título, y cualquier otro costo necesario para que el proyecto inmobiliario avance.
• Gastos administrativos: como el personal y el software de gestión de proyecto directamente relacionados con la obra y a cargo del propietario o desarrollador. Pueden clasificarse como Hard Cost cuando los provee el Contratista General.
• Marketing y relaciones públicas: incluye folletos, sitios web del proyecto, campañas, fotógrafos profesionales o actividades con la comunidad y los vecinos, si las hubiera.

Los Soft Costs de un proyecto pueden variar muchísimo según factores como el tipo de desarrollo, el tamaño, el uso, la ubicación, etc. Como la mayoría de estos gastos se realizan en la fase inicial del proyecto (la fase de diseño), definirlos con precisión desde el principio es fundamental para un proyecto exitoso y sin estrés. Siempre recomendamos una investigación en profundidad, como un Estudio de Factibilidad, antes de comprometerse con un equipo de diseño completo sin haber analizado el alcance del trabajo.

Hard Cost vs Soft Cost en una proforma

En este artículo cubrimos los puntos esenciales y explicamos las diferencias más importantes entre Hard Cost y Soft Cost. Como dijimos,  pueden complicarse más de lo previsto. Los ejemplos enumerados no son los únicos gastos que podrías encontrar, ya que no podemos anticipar cada problema o condición que enfrentará un proyecto.

Al preparar la proforma, o presupuesto del proyecto, estas líneas siempre deben estar presentes. Sin embargo, sin una investigación adecuada sobre los requisitos, necesidades y deseos del proyecto, la mayoría de las cifras serán difíciles de precisar.

Siempre recomendamos empezar un proyecto con una investigación en profundidad, como un Estudio de Factibilidad. Conoce qué incluye este estudio o contáctanos para una Sesión de Asesoría gratuita, ¡y empieza tu proyecto con el pie derecho!

Preguntas frecuentes sobre Hard Costs y Soft Costs

¿Cuáles son las principales diferencias entre Hard Costs y Soft Costs en la construcción?

Los Hard Costs son los gastos directos de la construcción física de un edificio, como los materiales (acero, hormigón, madera), la mano de obra y la maquinaria pesada. Los Soft Costs, en cambio, incluyen gastos indirectos como la gestión del proyecto, los honorarios de diseño, los permisos, los seguros (incluidos el seguro de responsabilidad civil y el de responsabilidad profesional) y los intereses de préstamos.

¿Cómo impactan los Hard Costs en el presupuesto total de la obra?

Los Hard Costs, que abarcan materiales de construcción, salarios de mano de obra y honorarios de subcontratistas, representan una parte importante del presupuesto. Son más fáciles de estimar y controlar, e influyen directamente en la rentabilidad y el retorno de la inversión del proyecto.

¿Por qué es importante incluir Hard Costs y Soft Costs en un estudio de factibilidad?

Incluir ambos tipos de costos en un estudio de factibilidad permite entender de forma integral los gastos totales del proyecto. Así se logra un presupuesto preciso, se facilita conseguir financiamiento o préstamos bancarios y se obtiene una imagen clara del posible retorno de la inversión.

¿Cómo afectan los Hard Costs, como materiales y mano de obra, al cronograma y la rentabilidad del proyecto?

Los Hard Costs como los materiales (madera, acero, hormigón) y la mano de obra impactan directamente en el cronograma y la rentabilidad. Las demoras en la compra de materiales o la falta de mano de obra pueden extender los plazos y aumentar los costos, reduciendo el margen de ganancia y afectando la viabilidad financiera del proyecto.

¿Qué Soft Costs suelen pasarse por alto al armar el presupuesto de una obra?

Entre los Soft Costs que suelen pasarse por alto están los gastos de marketing y publicidad, el seguro de responsabilidad profesional, los honorarios legales, las tarifas de inspección, el impuesto inmobiliario, las conexiones de servicios (electricidad, agua) y los costos de mantenimiento. No tenerlos en cuenta puede generar sobrecostos y desajustes financieros.

¿Por qué es fundamental diferenciar Hard Costs y Soft Costs durante la licitación de una obra?

Diferenciarlos durante la licitación permite presentar un desglose de costos transparente y detallado. Esto facilita precios precisos, una mejor planificación financiera y negociaciones más efectivas con las partes involucradas, asegurando que todos los aspectos del proyecto estén contemplados y debidamente financiados.

¿Qué importancia tiene contar con una cobertura de seguros adecuada en un proyecto de construcción?

Una cobertura adecuada, que incluya seguro de responsabilidad civil, seguro sobre la propiedad y seguro de vehículos, es clave para mitigar riesgos y proteger los activos. Cubre posibles daños, accidentes y responsabilidades legales, garantizando la estabilidad financiera del proyecto y el cumplimiento de los requisitos normativos.