Design-Build vs Design-Bid-Build: ¿Qué Es Mejor Para Proyectos Residenciales?

Comprende la diferencia entre el método de entrega del proyecto Diseño-Construcción vs Diseño-Oferta-Construcción, y cuál es el mejor para tu proyecto de desarrollo residencial.

Hay muchas formas de entrega de proyectos, que es el proceso de cómo se completa un proyecto de principio a fin. Los diferentes métodos varían según la participación del cronograma del proyecto, el presupuesto y la participación del propietario. Otras prioridades también pueden influir en el método de entrega del proyecto como riesgos generales a tomar, si un equipo colaborativo es importante o si busca las ofertas de construcción más competitivas. Aquí encontrarás una comparación entre diseño-construcción y diseño-oferta-construcción.

Design-Bid-Build

Design-Build vs Design-Bid-Build: ¿Qué Es Mejor Para Proyectos Residenciales?

El método tradicional es Design-Bid-Build (DBB) o Diseño-Oferta-Construcción, que, como su nombre indica, comienza con el diseño de una firma de arquitectura, luego pasa por una fase de licitación para buscar un contratista y luego es construido hasta su finalización por el contratista adjudicado. En esencia, el diseño y la construcción se dividen entre entidades con contratos y responsabilidades separados.

OPORTUNIDADES | Lo bueno

Puede resultar en la oferta más baja
Cuando el diseño del proyecto esté listo para licitar.
Tiene al arquitecto como defensor de la construcción
Minimiza la participación del propietario en cualquier conflicto ya que tiene un punto de contacto. Al mismo tiempo, se reducen los conflictos entre el arquitecto y el constructor, ya que trabajan en equipo en colaboración para resolver cualquier problema.

DESVENTAJAS | Que prever

Mayor tiempo en general
Tiene una fase lineal paso a paso, lo que significa que todos los documentos de diseño deben estar finalizados antes de licitar y luego construir el proyecto.
Mayores riesgos
El desarrollador o propietario tiene dos contratos y debe coordinar a ambos equipos (diseñador y constructor), exponiéndose a errores en la transmisión de información, que luego pueden resultar en órdenes de cambio u otros problemas mayores.
Costo de construcción definido en etapas posteriores
Sin un contratista involucrado en las primeras etapas, el arquitecto puede sobre-diseñar elementos que pueden exceder el presupuesto y darse a conocer sólo después del proceso de licitación; esto puede requerir un re-diseño y una nueva licitación, agregando más tiempo al proyecto en general.
Susceptible a cambios por parte del propietario
Con entidades separadas, hay menos comunicación y colaboración entre el equipo de diseño y construcción, lo que resulta en una mayor susceptibilidad a las órdenes de cambio y las acusaciones se vuelven controvertidas durante la construcción. Además, los documentos del equipo de diseño serán examinados minuciosamente en busca de errores y omisiones que busquen crear más órdenes de cambio y aumentar el costo de construcción.

Design-Build

Design-Build vs Design-Bid-Build: ¿Qué Es Mejor Para Proyectos Residenciales?

El Design-Build (DB) o Diseño-Construcción, por otro lado, es un método alternativo de entrega de proyectos que ha ganado popularidad en la última década. Con este método de entrega de proyectos, hay una entidad a cargo de todo el proyecto y solo un contrato con el desarrollador o propietario. La modalidad Diseño-Construcción puede ser un equipo de arquitectos y constructores de diferentes firmas, pero el propietario solo trata con un gerente de proyecto, un contrato y un flujo de trabajo unificado desde el diseño hasta la finalización.

Como en el método tradicional, el Design-Build se puede utilizar en muchos tipos de proyectos y puede tener mucho éxito si se ejecuta correctamente. Este enfoque de implementación se está volviendo más popular tanto para el propietario como para los profesionales de arquitectura, ingeniería y construcción. El esfuerzo conjunto ahorra dinero y tiempo al transformar la relación entre diseñadores y constructores en una alianza que fomenta la colaboración y el trabajo en equipo y le da al propietario una entidad a la que responsabilizar si algo sale mal.

OPORTUNIDADES | Lo bueno

Un punto de contacto
Tú, el desarrollador, solo necesitas coordinar y tratar con una entidad para todo el proyecto para cualquier pregunta o inquietud. Como la relación será larga, recomendamos hacer un Estudio de Factibilidad sin compromiso antes de contratar al arquitecto o entidad de Design-Build.
Riesgo reducido
Minimiza la participación del propietario en cualquier conflicto ya que tiene un punto de contacto. Al mismo tiempo, se reducen los conflictos entre el arquitecto y el constructor, ya que trabajan en equipo en colaboración para resolver cualquier problema.
Entrega general más rápida
Al eliminar el proceso de licitación, el proyecto ahorra una cantidad significativa de tiempo. Además, la construcción puede comenzar antes de finalizar los detalles del diseño, esto ahorra hasta un 33% en la finalización general del proyecto.
Colaborativo y rentable
Al diseñar con la participación del contratista desde las primeras etapas de diseño, el proyecto se diseña con los materiales y métodos más rentables, alcanzando el presupuesto y ahorrando el riesgo de tener que rediseñar el proyecto para cumplir con el presupuesto.

DESVENTAJAS | Que prever

Sin defensores del propietario
Dado que el equipo de diseño trabaja como una sola entidad, el propietario debe tomar decisiones y verificar la calidad del trabajo por sí mismo. Para los desarrolladores, este no suele ser el caso, ya que generalmente tienen a alguien asignado al proyecto que realiza esta tarea, sea cual sea la entrega del proyecto.
Menor transparencia en las ofertas
Al eliminar el proceso de licitación, el proyecto puede resultar en precios más altos que si se licitara de manera competitiva. Sin embargo, al tener al contratista en las primeras etapas del diseño, generalmente se cumple con el presupuesto del proyecto.

Comparación

Design-Bid-BuildDesign-Build
COSTOPuede resultar en una oferta más baja cuando el equipo de diseño conoce los últimos medios y métodos de construcción.El constructor participa en las primeras etapas del diseño y brinda retroalimentación sobre los medios y métodos de construcción, lo que resulta en un diseño rentable.
TIEMPOPasos lineales del proyecto, mayor tiempo en general.La fase de Desarrollo del Diseño y Documentos de Construcción puede superponerse con las fases de Licitación y Construcción.
RIESGOEl desarrollador tiene dos contratos para administrar y debe coordinar el diseño y el equipo de construcción por separado. El desarrollador contrata a una entidad que es totalmente responsable del proyecto completo.
DISEñOPuede tener un mejor diseño, ya que el costo de construcción generalmente no se toma completamente en cuenta durante la fase de diseño.Puede tener un buen diseño sin sacrificar los costos y riesgos ya que son considerados en la fase de diseño.
Design-Build vs Design-Bid-Build: ¿Qué Es Mejor Para Proyectos Residenciales?

Video EXPLICATIVO

Video by Gluck+ Architect Led Design-Build firm

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Matias Daroch

Vine a los Estados Unidos como arquitecto y desarrollador chileno con ganas de invertir en proyectos residenciales. Pronto, me encontré aprendiendo a fondo los códigos de zonificación y construcción, y comprendiéndolos mejor para maximizar mi retorno de la inversión. No mucho después, comencé a trabajar y estudiar hasta que obtuve mi licencia de arquitecto para ejercer en los EE.UU. y fundé MIK Architecture para ayudar a otros desarrolladores a obtener más valor para sus proyectos.