Diseño-Construcción vs Diseño-Oferta-Construcción: ¿Qué Es Mejor Para Proyectos Residenciales?

Entender las diferencias entre los métodos de ejecución de proyectos Design-Build y Design-Bid-Build es el primer paso para decidir cuál es el mejor para tu proyecto de desarrollo.

Existen muchas formas de ejecutar un proyecto (es decir, el proceso para llevarlo de principio a fin), y cada método varía según el cronograma, el presupuesto y el nivel de participación del propietario. Otras prioridades también pueden influir en la elección, como los riesgos generales, la importancia de contar con un equipo colaborativo o la búsqueda de las ofertas de construcción más competitivas. Aquí encontrarás una comparación entre Design-Build y Design-Bid-Build.

Design-Bid-Build

El método tradicional es el Design-Bid-Build (DBB) que, como su nombre lo indica, comienza con el diseño de un estudio de arquitectura, pasa luego por una etapa de licitación para buscar un contratista y finalmente lo construye el contratista adjudicado. En esencia, el diseño y la construcción quedan a cargo de entidades distintas, con contratos y responsabilidades separados.

OPORTUNIDADES | Lo positivo

• Puede dar como resultado la oferta más baja cuando el diseño del proyecto está listo para licitar.
• Cuenta con el arquitecto como defensor de los intereses del propietario durante la construcción.
• Minimiza la participación del propietario en los conflictos gracias a un único punto de contacto.
• Al mismo tiempo, se reducen los conflictos entre el arquitecto y el constructor, ya que trabajan en equipo para resolver cualquier problema.

DESVENTAJAS | A qué prestar atención

• Es el método que más tiempo lleva.
• Sigue fases lineales, paso a paso: todos los documentos de diseño deben estar terminados antes de licitar y, después, construir el proyecto.
• Mayores riesgos.
• El desarrollador, o propietario, tiene dos contratos y debe coordinar ambos equipos (diseño y construcción), lo que abre la puerta a errores en la transmisión de información que pueden terminar en órdenes de cambio u otros problemas mayores.
• El costo de construcción se define en etapas tardías.
• Sin un contratista involucrado desde el inicio, el arquitecto puede sobredimensionar elementos que exceden el presupuesto, algo que recién se descubre después de la licitación; esto puede obligar a rediseñar y volver a licitar, sumando tiempo al proyecto.
• Susceptible a órdenes de cambio.
• Al tratarse de entidades separadas, hay menos comunicación y colaboración entre los equipos de diseño y construcción, lo que aumenta la probabilidad de órdenes de cambio y de que las culpas cruzadas generen conflictos durante la obra. Además, los documentos del equipo de diseño serán revisados minuciosamente en busca de errores y omisiones para generar más órdenes de cambio y aumentar el costo de construcción.

Design-Build

El Design-Build (DB), en cambio, es un método alternativo de ejecución que ganó popularidad en la última década. Con este método, una sola entidad está a cargo de todo el proyecto, bajo un único contrato con el desarrollador o propietario. La entidad de Design-Build puede ser un equipo de arquitectos y constructores de distintas firmas, pero el propietario trata con un solo gerente de proyecto, un solo contrato y un flujo de trabajo unificado, desde el diseño hasta la finalización.

Al igual que el método tradicional, el Design-Build puede usarse en muchos tipos de proyectos y puede ser muy exitoso si se ejecuta correctamente. Este enfoque es cada vez más popular tanto entre propietarios como entre profesionales AEC (Arquitectura, Ingeniería y Construcción). El trabajo conjunto ahorra dinero y tiempo al transformar la relación entre diseñadores y constructores en una alianza que fomenta la colaboración y el trabajo en equipo, y le da al propietario una sola entidad a la cual responsabilizar si algo sale mal.

OPORTUNIDADES | Lo positivo

• Un único punto de contacto.
• El desarrollador solo necesita coordinar y tratar con una entidad para todo el proyecto ante cualquier pregunta o inquietud. Como la relación será larga, recomendamos hacer un Estudio de Factibilidad sin compromiso antes de contratar al arquitecto o a la entidad de Design-Build.
• Menor riesgo.
• Minimiza la participación del propietario en los conflictos, ya que tiene un único punto de contacto. Al mismo tiempo, se reducen los conflictos entre el arquitecto y el constructor, que trabajan en equipo para resolver cualquier problema.
• Entrega más rápida.
• Al eliminar la etapa de licitación, el proyecto ahorra mucho tiempo. Además, la construcción puede comenzar antes de cerrar los detalles del diseño, lo que permite ahorrar hasta un 33% del plazo total del proyecto.
• Colaborativo y rentable.
• Al diseñar con aportes del contratista desde las primeras etapas, el proyecto se concibe con los materiales y métodos más rentables, cumpliendo el presupuesto y evitando el riesgo de tener que rediseñarlo para ajustarse a él.

DESVENTAJAS | A qué prestar atención

• El propietario no tiene un defensor.
• Como el equipo de diseño y construcción funciona como una sola entidad, el propietario debe tomar decisiones y controlar la calidad del trabajo por su cuenta. En el caso de los desarrolladores, esto no suele ser un problema, ya que normalmente tienen a alguien asignado al proyecto para esa tarea, sea cual sea el método de ejecución.
• Menor transparencia en la licitación.
• Al eliminar la licitación, el proyecto puede terminar con precios más altos que si se hubiera licitado de forma competitiva. Sin embargo, al tener al contratista desde las primeras etapas del diseño, el presupuesto del proyecto suele cumplirse.

Comparación

Design-Bid-Build

• Costo: puede resultar en una oferta más baja cuando el equipo de diseño conoce los medios y métodos de construcción más actuales.
• Tiempo: etapas lineales, mayor plazo total.
• Riesgo: el desarrollador tiene dos contratos que administrar y debe coordinar por separado los equipos de diseño y de construcción.
• Diseño: puede lograr un mejor diseño, ya que los costos de construcción no suelen considerarse por completo durante la fase de diseño.

Design-Build

• Costo: el constructor participa desde las primeras etapas del diseño y aporta su mirada sobre los medios y métodos de construcción, lo que da como resultado un diseño rentable.
• Tiempo: las fases de desarrollo del diseño y de documentos de construcción pueden superponerse con las de licitación y construcción.
• Riesgo: el desarrollador contrata a una sola entidad, totalmente responsable por el proyecto completo.
• Diseño: puede lograr un buen diseño sin sacrificar costos ni asumir riesgos, ya que estos forman parte del proceso de diseño.

Video explicativo

Preguntas frecuentes sobre Design-Build vs. Design-Bid-Build

¿Cuál es la diferencia fundamental entre Design-Build y Design-Bid-Build como métodos de ejecución de proyectos?

El Design-Build es un método en el que una sola entidad, el design-builder, gestiona tanto el diseño como la construcción bajo un único contrato. En cambio, el Design-Bid-Build separa los contratos de diseño y construcción: el propietario contrata por un lado a un diseñador o arquitecto y, por otro, a un contratista general mediante una licitación competitiva.

¿Qué método suele ser más adecuado para proyectos de remodelación complejos?

Respuesta: el Design-Build suele preferirse en remodelaciones complejas por su enfoque integrado, que permite hacer ajustes en tiempo real ante desafíos de diseño y construcción. El Design-Bid-Build puede tener dificultades para adaptarse a complejidades imprevistas sin renegociar contratos.

En cuanto a la gestión de riesgos, ¿en qué se diferencian el Design-Build y el Design-Bid-Build?

El Design-Build transfiere más riesgo al design-builder, que asume la responsabilidad por la calidad del diseño y de la construcción. En cambio, el Design-Bid-Build separa ambas responsabilidades, lo que puede generar disputas por errores de diseño y demoras.

¿En qué se diferencian los requisitos de seguro de responsabilidad entre Design-Build y Design-Bid-Build?

Respuesta: los contratos de Design-Build suelen exigir una cobertura de responsabilidad integral que abarque tanto el diseño como la construcción. El Design-Bid-Build separa los requisitos de seguro entre el diseñador o arquitecto y el contratista general, lo que puede dejar huecos en la cobertura.

¿Qué papel cumplen los subcontratistas en los proyectos de Design-Build frente al Design-Bid-Build?

Respuesta: en los proyectos de Design-Build, los subcontratistas suelen sumarse antes, lo que permite más colaboración y aportes durante la fase de diseño. En el Design-Bid-Build, en cambio, los subcontratistas se eligen una vez terminado el diseño y adjudicado el proyecto al contratista general.